Den ultimata guiden till köp av lyxfastighet på Mallorca: 9 steg till din drömvilla

Mallorca är Europas mest eftertraktade ömarknad: en sällsynt blandning av kristallklara vikar, skyddade bergsbyar, Michelin-stjärniga restauranger och internationell tillgänglighet året runt. De bästa bostäderna här – från villor med havsutsikt till historiska fincas – är begränsade av strikta planeringsregler och geografi, vilket är precis varför de bästa möjligheterna går snabbt.

På Mallorca Select är vi specialiserade på exklusiva fastigheter från 3 miljoner euro och uppåt. I mer än 15 år har vi hjälpt kräsna kunder att navigera på denna unika marknad med diskretion och omsorg. Det som skiljer oss från andra är inte bara vår insiktsfulla kunskap om varje hörn av ön, utan också vårt arbetssätt: vi öppnar endast våra dörrar för seriösa köpare, vilket gör att vi kan ägna all vår uppmärksamhet åt att hitta rätt fastighet och guida varje kund genom alla steg i köpprocessen.

Att köpa fastighet på Mallorca är inte svårt, men det är detaljintensivt. Du behöver rätt papper (NIE, spansk bankkonto), noggrann due diligence (Nota Simple, skattekontroller, Cédula de Habitabilidad, energicertifikat) och en smidig notarieprocess för att säkra äganderätten utan överraskningar.

Denna steg-för-steg-guide sammanfattar hur seriösa köpare lyckas på ön: vad du behöver förbereda, vilka dokument som är viktigast och var fallgroparna finns – baserat på Mallorca Selects lokala expertis.

Steg 1: Ansök om ett NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero)

Det allra första steget när du köper en fastighet på Mallorca är att skaffa ett NIE-nummer – ditt spanska skatteidentifikationsnummer. Utan det kan du helt enkelt inte slutföra köpet. Du behöver det också för nästan alla andra finansiella aktiviteter i Spanien: att öppna ett bankkonto, betala skatt, teckna abonnemang eller till och med köpa en bil.

På Mallorca kan du ansöka om ditt NIE-nummer på Oficina de Extranjería i Palma de Mallorcas Polígono de Levante. Du måste boka en tid online, ta med ditt giltiga pass eller nationella ID-kort (plus kopior) och betala en liten administrativ avgift på cirka 10 euro på en lokal bank innan certifikatet utfärdas. Om du är medborgare i ett land utanför EU kan du också bli ombedd att lämna en notariserad förklaring om anledningen till din ansökan, till exempel att du köper en fastighet.

Själva processen tar vanligtvis ett par timmar, men det kan vara svårt att hitta rätt formulär, betala och boka tid online om du inte kan spanska.

Steg 2: Öppna ett spanskt bankkonto (Cuenta Bancaria)

När du har fått ditt NIE-nummer är nästa steg att öppna ett spanskt bankkonto. Detta är nödvändigt oavsett om du planerar att köpa din fastighet kontant eller med finansiering. Du behöver det för överföring av pengar under köpprocessen, samt för löpande kostnader som el, vatten, avgifter till bostadsrättsföreningen, försäkringar och skatter.

Som förmögen köpare kommer du att upptäcka att Spaniens största banker är väl förberedda för att betjäna internationella kunder. De flesta kräver ditt NIE-nummer, pass, adressbevis och ibland inkomstbevis eller bevis på skatterättslig hemvist för att öppna ett konto.

Vilka banker är bäst för internationella köpare?

• Banco Santander – Spaniens största bank med global närvaro och stark internetbank. De erbjuder skräddarsydda produkter för icke-bosatta, inklusive bolån med belåningsgrad på upp till 60–70 %. Deras konto för icke-bosatta kan öppnas online, med betalkort och SEPA-överföringar inkluderade.

• Banco Sabadell – Sabadell är särskilt populärt bland expats och förmögna privatpersoner och erbjuder flerspråkiga tjänster, flexibla bolånealternativ och starkt stöd för komplexa finansiella profiler.

• BBVA – BBVA är känt för sina användarvänliga digitala plattformar och internationella räckvidd och är ett solitt val om du värdesätter internetbank och engelsktalande personal.

• CaixaBank (HolaBank) – HolaBank är särskilt utformat för internationella kunder och erbjuder konton och bolån anpassade för icke-bosatta, samt stöd för Golden Visa för kvalificerade köp.

De flesta köpare med hög nettoförmögenhet föredrar dessa etablerade storbanker framför privatbanker för fastighetstransaktioner, eftersom de inte kräver förvaltning av tillgångar och är helt inriktade på bolån för icke-bosatta.

På Mallorca Select har vi nära relationer med ledande banker på ön och kan presentera dig direkt för pålitliga rådgivare som är specialiserade på att arbeta med internationella kunder. På så sätt får du förmånlig service och kan agera snabbt när rätt fastighet blir tillgänglig.

Steg 3: Kontrollera om det finns skulder

Innan du bestämmer dig för att köpa din drömvilla på Mallorca måste du kontrollera att säljaren är helt à jour med alla betalningar. I Spanien försvinner inte skulder kopplade till en fastighet vid försäljningen – de förblir knutna till bostaden, och som ny ägare kan du bli ansvarig för dem.

Det innebär att om säljaren har obetalda räkningar eller förfallna skatter kan du ärva dem efter undertecknandet. För fastigheter med högt värde kan detta snabbt bli stora belopp, så noggrann due diligence är viktigt.

Vanliga skulder som du behöver kontrollera är:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Detta är Mallorcas årliga fastighetsskatt, som vanligtvis ligger mellan 0,4 % och 1,1 % av fastighetens taxeringsvärde. Beroende på läge och fastighetstyp kan detta innebära allt från några hundra euro för en liten lägenhet till flera tusen per år för en lyxvilla.

• Basura (avfallshanteringsskatt): Debiteras årligen eller halvårsvis av kommunen, ofta mellan 150–400 euro per år, beroende på kommun.

• El-, vatten- och gasräkningar: Dessa måste betalas innan överlåtelsen. Utestående belopp kan variera kraftigt, men för större hus med pool och trädgård kan räkningarna lätt uppgå till flera hundra euro per månad.

• Gemensamma avgifter: Om fastigheten tillhör ett bostadsområde måste du kunna visa att alla gemensamma avgifter är betalda. Avgifterna varierar kraftigt beroende på faciliteter (pooler, trädgårdar, säkerhet etc.) – från 1 000–3 000 euro per år för standardkomplex till 10 000 euro eller mer per år i exklusiva gated communities.

På Mallorca Select har vi sett dessa scenarier med egna ögon och ser alltid till att ditt juridiska team har fullständig klarhet innan du skriver under.

Steg 4: Skaffa en Cédula de Habitabilidad

Cédula de Habitabilidad är Mallorcas intyg om inflyttning och ett av de viktigaste dokumenten att kontrollera innan du köper. Det intygar att fastigheten uppfyller öns lagliga standarder för beboelighet: säkra installationer för vatten och el, adekvat sanitet och lämplighet för antalet boende.

Utan en giltig cédula kan du stöta på betydande hinder:

• Du kanske inte kan ansluta el och vatten på laglig väg.

• Du kan inte registrera bostaden för uthyrning, varken för långtidsuthyrning eller semesteruthyrning.

• Banker kan vägra att bevilja ett bolån på fastigheten.

Till exempel ska en villa med fyra sovrum ha en cédula som intygar att den har plats för minst åtta personer. Om certifikatet saknas eller är föråldrat kan det krävas inspektioner eller till och med renoveringsarbeten för att bostaden ska uppfylla gällande standarder.

Viktiga undantag:

Alla fastigheter på Mallorca behöver inte en cédula. Äldre rustika fincas eller skyddade historiska egendomar kan vara undantagna om de är äldre än kravet eller om bostaden är klassad som en traditionell bostad. I dessa fall kan andra juridiska dokument (som Escritura Pública eller fastighetsregistrering) vara tillräckliga. Avsaknaden av en cédula begränsar dock hur du kan använda fastigheten, så det är viktigt att förstå vad som gäller i ditt fall.

Steg 5: Skaffa ett energicertifikat

Sedan 2013 måste alla fastigheter som säljs i Spanien ha ett giltigt energicertifikat. Detta dokument klassificerar bostadens energieffektivitet på en skala från A (mest effektiv) till G (minst effektiv), ungefär som de märkningar du ser på hushållsapparater.

För dig som köpare erbjuder detta certifikat två viktiga fördelar:

• Det ger en realistisk bild av fastighetens driftskostnader. Stora villor med föråldrade system kan hamna i de lägre kategorierna, vilket innebär högre elräkningar – särskilt viktigt på Mallorca, där kylning på sommaren och uppvärmning på vintern kan vara betydande kostnader.

• Det identifierar möjligheter till förbättringar. Om du planerar att renovera kan du använda energiklassificeringen för att avgöra om du ska byta fönster, isolering eller värme-/kylsystem för att minska framtida kostnader och öka komforten.

Vad du kan förvänta dig på Mallorca:

• Moderna lyxvillor (byggda under de senaste 10–15 åren): Ofta klassificerade som B–C tack vare bättre isolering, moderna värme-, ventilations- och luftkonditioneringssystem och ibland solcellsanläggningar.

• Renoverade radhus eller lägenheter: Vanligtvis C–D, beroende på renoveringens kvalitet.

• Traditionella fincas eller historiska egendomar: Ofta E–G, om de inte har moderniserats nyligen. Dessa fastigheter kan vara charmiga, men deras energianvändning kan vara betydande.

Säljaren är juridiskt ansvarig för att tillhandahålla ett giltigt certifikat innan köpeavtalet undertecknas. Processen är enkel: en auktoriserad arkitekt eller ingenjör inspekterar fastigheten, mäter energiförbrukningen och utfärdar klassificeringen, som är giltig i 10 år.

Steg 6: Skaffa en Nota Simple

Nota Simple är ett utdrag från fastighetsregistret som ger dig en exakt översikt över en fastighets juridiska status. Det kan se ut som ett kort dokument, men det är ett av de mest kraftfulla verktygen för due diligence innan du köper fastighet på Mallorca.

En Nota Simple visar:

• Ägaruppgifter – bekräftar vem som är den lagliga ägaren av fastigheten och deras rätt att sälja den.

• Avgifter och belastningar – inteckningar, obetalda skatter, panträtter, servitut eller nyttjanderätter som kan begränsa hur du kan njuta av eller ändra fastigheten.

• Klassificering – om marken är urbano (bebyggd), rústico (lantlig) eller urbanizable (bebyggbar). Denna klassificering har stor betydelse för vad du kan göra med fastigheten.

• Fastighetsbeskrivning – storlek, gränser, bebyggd yta och ibland uthus, terrasser eller pooler.

Varför det är viktigt:

• I ett fall vi hanterade avslöjade Nota Simple att en säljares finca fortfarande hade en inteckning som inte hade uppgivits. Utan denna kontroll skulle köparen ha ärvt en skuld på sexsiffrigt belopp.

• För lyxfastigheter på landsbygden innebär klassificeringen som rústico ofta strikta byggrestriktioner. Köpare som planerar att bygga ett gästhus, utöka bostadsytan eller bygga en pool kan bli överraskade om klassificeringen inte tillåter detta.

Stadsfastigheter vs. lantliga fastigheter – vad köpare bör veta:

• Stadsfastigheter (Urbano): Fastigheter på stadsmark, såsom moderna villor eller radhus, tillåter i allmänhet tillbyggnader, renoveringar och ibland även nybyggnation, förutsatt att lokala planbestämmelser följs. Det är lättare att ansluta till allmänna tjänster och tillstånd är snabbare att få.

• Rustikt (Rústico): Traditionella fincas eller lantgårdar faller ofta under denna klassificering. Även om de kan vara spektakulära kan strikta regler hindra dig från att utöka bostadsytan, bygga till nya strukturer eller till och med legalisera befintliga om de har byggts utan tillstånd. Pooler, gästhus eller moderna tillbyggnader kanske inte är möjliga.

• Urbaniserbar: En mellanform, där marken är avsedd för framtida bebyggelse men för närvarande kan ha begränsningar. Denna status kan ändras beroende på kommunens planer.

Steg 7: Underteckna ett köpeavtal och ett optionsavtal

När due diligence är klar och du är redo att gå vidare, sker köpprocessen på Mallorca i två viktiga steg: optionsavtalet (Contrato de Arras) och köpeavtalet (Contrato de Compraventa).

Optionsavtalet (Contrato de Arras):

Detta är det preliminära avtalet där du säkerställer fastigheten och tar den bort från marknaden. Du och säljaren kommer överens om det slutliga köpeskillingen och du betalar en handpenning på 10–15 % av det beloppet. Avtalet ger dig sedan en fast tidsfrist – vanligtvis 1 till 3 månader – för att slutföra köpet.

• Om du backar ur utan laglig grund förlorar du handpenningen.

• Om säljaren drar sig ur måste hen återbetala dubbla handpenningen som ersättning.

Denna struktur skyddar inte bara båda parter utan ger dig också andrum att slutföra bolånearrangemang, överföra medel eller slutföra återstående juridiska kontroller samtidigt som du vet att fastigheten är reserverad för dig.

Köpeavtalet (Contrato de Compraventa):

Detta är det slutgiltiga avtalet, som undertecknas inför notarie som en del av Escritura Pública. I detta skede betalar du resterande köpeskilling – vanligtvis med bankväxel (cheque bancario) utställd av din spanska bank, eller ibland via ett förskottskonto om så avtalats i förväg. Notarien övervakar undertecknandet, kontrollerar att betalningarna har gjorts korrekt och ser till att överlåtelsen är juridiskt bindande.

Tidsplan i praktiken:

• Optionskontrakt undertecknat med handpenning: Fastigheten reserveras för dig.

• 1–3 månader: Tidsram för att slutföra finansieringen, slutföra pappersarbetet och förbereda medel.

• Escritura undertecknad inför notarie: Restbelopp betalas och nycklar överlämnas.

Varför det är viktigt:

På Mallorcas lyxmarknad är optionskontrakt avgörande eftersom fastigheter ofta säljs snabbt. Utan ett sådant kontrakt riskerar även en seriös köpare att förlora bostaden till en annan köpare medan finansieringen eller due diligence fortfarande är under upprättande.

Steg 8: Skaffa en Escritura Pública

Escritura Pública är den notariebestyrkta köpehandlingen och det viktigaste juridiska dokumentet vid ditt fastighetsköp. Den undertecknas inför en spansk notarie och bekräftar överlåtelsen av äganderätten och bevisar att säljaren har rätt att sälja fastigheten. När handlingen har undertecknats lämnas den in till Registro de la Propiedad (fastighetsregistret), där du officiellt registreras som ny ägare.

Escritura innehåller vanligtvis:

• Det överenskomna köpeskillingen och betalningssätt

• Fullständiga uppgifter om köparen och säljaren

• En juridisk beskrivning av fastigheten

• Uppgifter om eventuella inteckningar, skulder eller andra belastningar som är knutna till fastigheten

Praktiska detaljer du bör känna till:

• Vem betalar? Enligt sed på Mallorca betalar köparen notarie- och registreringsavgifterna. Säljaren betalar Plusvalía-skatten (kommunal kapitalvinstskatt).

• Hur mycket? Notarieavgifterna varierar vanligtvis mellan 0,1 % och 0,5 % av köpeskillingen, beroende på fastighetens värde och komplexitet. För en fastighet på över 3 miljoner euro kan avgifterna uppgå till några tusen euro. Registreringsavgifterna är i allmänhet av samma storleksordning.

• Tidsplan: När avtalet har undertecknats skickar notarien överlåtelsehandlingen elektroniskt till fastighetsregistret, men den fullständiga registreringen kan ta några veckor till flera månader, beroende på arbetsbelastningen. Du får omedelbart en bestyrkt kopia (copia simple), medan det officiella registrerade köpebrevet kommer senare.

Steg 9: Rådgör med Mallorca Select

Att köpa en lyxfastighet på Mallorca är inte en fråga om tur – det handlar om att fatta rätt beslut, vid rätt tidpunkt, med rätt personer vid din sida. Processen kan vara komplex, men för seriösa köpare är det också en extraordinär möjlighet: att säkra ett hem på en av Europas mest eftertraktade marknader.

På Mallorca Select ägnar vi oss uteslutande åt kunder som är redo att gå vidare. Genom att endast arbeta med motiverade köpare kan vi fokusera all vår uppmärksamhet på att uppnå det bästa resultatet: att hitta den fastighet som verkligen matchar din livsstil, din vision och dina långsiktiga mål.

I över 15 år har vi varit betrodda rådgivare på öns exklusiva marknad och hanterat transaktioner från 3 miljoner euro och uppåt med diskretion och precision. Våra kunder litar på oss inte bara för att vi ger dem tillgång till exceptionella fastigheter, utan också för att de kan vara säkra på att varje detalj – från juridiska kontroller till finansiell strukturering – hanteras enligt högsta standard.