De ultieme gids voor het kopen van luxe vastgoed op Mallorca: 9 stappen naar uw droomvilla

Mallorca is de meest waardevaste eilandmarkt van Europa: een zeldzame mix van ongerepte baaien, beschermde bergdorpen, dineren op Michelin-sterrenniveau en het hele jaar door uitstekende verbindingen. De exclusieve woningen hier – van villa’s met zeezicht tot historische finca’s – zijn schaars door strenge bouwvoorschriften en de geografie. Precies daarom verdwijnen de beste kansen vaak snel.

Het kopen van onroerend goed op Mallorca is niet moeilijk, maar het vraagt wel veel aandacht voor details. U hebt de juiste documenten nodig (NIE, Spaanse bankrekening), gedegen onderzoek (Nota Simple, controle van de gemeenschap en belastingen, Cédula de Habitabilidad, energiecertificaat) en een vlekkeloos notarieel proces om de eigendom zonder verrassingen te verkrijgen.

Bij Mallorca Select zijn we uitsluitend gespecialiseerd in hoogwaardig onroerend goed vanaf € 3 miljoen. Al meer dan 15 jaar begeleiden we veeleisende klanten met discretie en zorg bij het navigeren door deze unieke markt. Wat ons onderscheidt, is niet alleen onze diepgaande kennis van elke uithoek van het eiland, maar ook onze manier van werken: wij richten ons uitsluitend op serieuze kopers, waardoor we onze volledige aandacht kunnen besteden aan het vinden van de juiste woning en het begeleiden van elke klant in elke fase van de aankoop.

Deze stapsgewijze gids laat zien hoe serieuze kopers succesvol kunnen zijn op het eiland: wat u moet voorbereiden, welke documenten essentieel zijn en waar de valkuilen liggen – gebaseerd op meer dan 15 jaar ervaring van Mallorca Select.

Stap 1: Vraag een NIE-nummer aan (Número de Identidad de Extranjero)

De allereerste stap bij het kopen van een woning op Mallorca is het verkrijgen van een NIE-nummer, het Spaanse belastingnummer. Zonder dit nummer kunt u de aankoop simpelweg niet afronden. U hebt het bovendien nodig voor vrijwel alle andere financiële activiteiten in Spanje: het openen van een bankrekening, het betalen van belastingen, het afsluiten van nutsvoorzieningen of zelfs het kopen van een auto.

Op Mallorca kunt u een NIE aanvragen bij het Polígono de Levante in Palma, bij de Oficina de Extranjería. U moet hiervoor online een afspraak maken, uw geldige paspoort of identiteitskaart (plus kopieën) meenemen en vooraf een administratieve vergoeding van circa € 10 voldoen bij een lokale bank. Bent u geen EU-burger, dan kan u ook worden gevraagd een notariële verklaring te overleggen waarin de reden voor uw aanvraag wordt vermeld, bijvoorbeeld de aankoop van een woning.

De procedure zelf neemt doorgaans enkele uren in beslag, maar zonder kennis van de Spaanse taal kan het lastig zijn om uw weg te vinden in de formulieren, de betaling en het online reserveringssysteem.

Stap 2: Open een Spaanse bankrekening (Cuenta Bancaria)

Zodra u uw NIE hebt, is de volgende stap het openen van een Spaanse bankrekening. Dit is essentieel, of u nu contant koopt of met financiering. U hebt deze rekening nodig voor de overdracht van gelden tijdens het aankoopproces, maar ook voor vaste lasten zoals nutsvoorzieningen, gemeenschappelijke bijdragen, verzekeringen en belastingen.

Als vermogende koper merkt u dat de grote Spaanse banken uitstekend zijn ingericht om internationale klanten te bedienen. Voor het openen van een rekening vragen de meeste banken om uw NIE, paspoort, bewijs van adres en soms ook een bewijs van inkomen of fiscale woonplaats.

Welke banken zijn het meest geschikt voor internationale kopers?

• Banco Santander – De grootste bank van Spanje, met een wereldwijde aanwezigheid en sterke online dienstverlening. Santander biedt producten op maat voor niet-ingezetenen, waaronder hypotheken met een loan-to-value-ratio tot 60–70%. Een rekening voor niet-ingezetenen kan online worden geopend en omvat debetkaarten en SEPA-overschrijvingen.

• Banco Sabadell – Vooral populair bij expats en vermogende particulieren. Sabadell biedt meertalige diensten, flexibele hypotheekopties en uitgebreide ondersteuning voor complexe financiële profielen.

• BBVA – Bekend om zijn gebruiksvriendelijke digitale platforms en internationale aanwezigheid. Een solide keuze voor wie waarde hecht aan online bankieren en Engelssprekend personeel.

• CaixaBank (HolaBank) – Speciaal ontworpen voor internationale klanten. HolaBank biedt rekeningen en hypotheken op maat voor niet-ingezetenen, evenals Golden Visa-ondersteuning voor in aanmerking komende aankopen.

De meeste vermogende kopers kiezen voor deze gevestigde banken boven privébanken, omdat zij geen beheerd vermogen vragen en zich volledig richten op hypotheken voor niet-ingezetenen.

Bij Mallorca Select onderhouden wij nauwe relaties met de leidende banken op Mallorca en brengen wij u rechtstreeks in contact met betrouwbare adviseurs die gespecialiseerd zijn in internationale cliënten. Daardoor geniet u van een voorkeursbehandeling en kunt u snel handelen zodra de juiste woning beschikbaar is.

Stap 3: Controleer of er achterstallige betalingen zijn

Voordat u zich vastlegt op de aankoop van een droomvilla op Mallorca, is het essentieel te controleren of de verkoper volledig aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan. In Spanje verdwijnen schulden die aan een onroerend goed verbonden zijn niet bij verkoop, maar blijven ze op het pand rusten, waardoor u als nieuwe eigenaar aansprakelijk kunt worden.

Met andere woorden: als de verkoper onbetaalde rekeningen of achterstallige belastingen heeft, neemt u deze na ondertekening over. Bij luxe onroerend goed kunnen deze bedragen aanzienlijk oplopen, dus zorgvuldig onderzoek is onmisbaar.

Typische posten die u moet controleren zijn onder andere:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – de jaarlijkse onroerendezaakbelasting op Mallorca, doorgaans tussen 0,4% en 1,1% van de kadastrale waarde. Dit varieert van enkele honderden euro’s voor een klein appartement tot enkele duizenden euro’s per jaar voor een luxe villa.

• Basura (afvalbelasting) – geheven door de gemeente, jaarlijks of halfjaarlijks, meestal tussen €150 en €400 per jaar afhankelijk van de locatie.

• Nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, gas) – openstaande rekeningen moeten vóór overdracht worden betaald. Bij grotere woningen met zwembad en tuin kunnen deze oplopen tot honderden euro’s per maand.

• Gemeenschapskosten – voor woningen in een complex moet worden aangetoond dat alle bijdragen zijn voldaan. De kosten variëren van €1.000 tot €3.000 per jaar voor standaardcomplexen tot meer dan €10.000 per jaar in exclusieve gated communities.

Bij Mallorca Select hebben we deze scenario's uit eerste hand meegemaakt en zorgen we er altijd voor dat uw juridische team volledige duidelijkheid heeft voordat u tekent.

Stap 4: Verkrijgen van een bewijs van bewoonbaarheid (Cédula de Habitabilidad)

De Cédula de Habitabilidad is het bewoningscertificaat van Mallorca en een van de belangrijkste documenten die u moet controleren voordat u een woning koopt. Het certificaat bevestigt dat de woning voldoet aan de wettelijke normen voor bewoonbaarheid op het eiland, zoals veilige water- en elektriciteitsvoorzieningen, adequate sanitaire voorzieningen en geschiktheid voor het aantal bewoners.

Zonder een geldige cédula kunt u met aanzienlijke problemen te maken krijgen:

• U kunt geen legale aansluiting krijgen op nutsvoorzieningen zoals elektriciteit en water.

• U kunt de woning niet registreren voor verhuur, noch voor langdurige, noch voor vakantieverhuur.

• Banken kunnen weigeren een hypotheek op het onroerend goed te verstrekken.

Een villa met vier slaapkamers moet bijvoorbeeld een cédula hebben die de capaciteit voor ten minste acht bewoners certificeert. Als het certificaat ontbreekt of verouderd is, kan het verkrijgen van een nieuwe cédula inspecties of zelfs renovatiewerkzaamheden vereisen om de woning in overeenstemming te brengen met de huidige normen.

Belangrijke uitzonderingen:

Niet elk onroerend goed op Mallorca heeft een cédula nodig. Rustieke finca’s en beschermde historische landgoederen kunnen worden vrijgesteld als ze dateren van vóór de invoering van deze verplichting of wanneer de woning is aangemerkt als traditioneel erfgoed. In die gevallen kunnen andere juridische documenten – zoals de Escritura Pública of de inschrijving in het kadaster – volstaan. Zonder cédula worden de gebruiksmogelijkheden van het onroerend goed echter aanzienlijk beperkt, dus het is van cruciaal belang om te weten wat in uw situatie van toepassing is.

Stap 5: Vraag een energiepas aan

Sinds 2013 moet elke woning die in Spanje te koop staat beschikken over een geldig energiecertificaat. Dit document beoordeelt de energie-efficiëntie van de woning op een schaal van A (meest efficiënt) tot G (minst efficiënt), vergelijkbaar met de energielabels die u op huishoudelijke apparaten ziet.

Voor u als koper heeft dit certificaat twee belangrijke voordelen:

• Het geeft inzicht in de exploitatiekosten van de woning. Grote villa’s met verouderde systemen kunnen in de lagere categorieën vallen, wat leidt tot hogere elektriciteitsrekeningen. Dit is vooral relevant op Mallorca, waar koeling in de zomer en verwarming in de winter aanzienlijke kosten kunnen veroorzaken.

• Het toont mogelijkheden voor verbetering. Als u van plan bent te renoveren, kunt u de energieklasse gebruiken om te bepalen of het zinvol is ramen, isolatie of verwarmings- en koelsystemen te vernieuwen. Zo verlaagt u toekomstige kosten en verhoogt u het wooncomfort.

Wat u kunt verwachten op Mallorca:

• Moderne luxe villa’s (gebouwd in de laatste 10 tot 15 jaar): vaak beoordeeld met B–C, dankzij betere isolatie, moderne verwarmings- en koelsystemen en soms zonne-installaties.

• Gerenoveerde herenhuizen of appartementen: meestal C–D, afhankelijk van de kwaliteit van de renovatie.

• Traditionele finca’s of historische landgoederen: vaak E–G, tenzij ze recent zijn gemoderniseerd. Deze woningen hebben veel charme, maar gaan vaak gepaard met een aanzienlijk energieverbruik.

De verkoper is wettelijk verplicht om een geldig certificaat te verstrekken voordat de koopovereenkomst wordt ondertekend. De procedure verloopt eenvoudig: een erkende architect of ingenieur inspecteert de woning, meet het energieverbruik en geeft een classificatie af, die 10 jaar geldig is.

Stap 6: Vraag een Nota Simple aan

De Nota Simple is een uittreksel uit het kadaster dat een nauwkeurig overzicht geeft van de juridische status van een onroerend goed. Hoewel het een kort document lijkt, is het een van de krachtigste instrumenten voor due diligence bij de aankoop van vastgoed op Mallorca.

Een Nota Simple bevat doorgaans:

• Eigendomsgegevens – bevestiging van wie de wettelijke eigenaar is en zijn recht om het onroerend goed te verkopen.

• Lasten en bezwaringen – hypotheken, onbetaalde belastingen, pandrechten, erfdienstbaarheden of gebruiksrechten die het gebruik van of aanpassingen aan het onroerend goed kunnen beperken.

• Classificatie – aanduiding of het perceel urbano (stedelijk), rústico (landelijk) of urbanizable (bebouwbaar) is. Deze classificatie heeft grote gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden van het onroerend goed.

• Beschrijving van het onroerend goed – oppervlakte, grenzen, bebouwde oppervlakte en soms bijgebouwen, terrassen of zwembaden.

Waarom dit belangrijk is

In een zaak die wij hebben behandeld, bleek uit de Nota Simple dat er nog een hypotheek op de finca van de verkoper rustte die niet was vermeld. Zonder deze controle zou de koper een schuld van enkele honderdduizenden euro’s hebben overgenomen.

Voor luxe landgoederen in landelijke gebieden betekent de classificatie rústico vaak strenge bouwbeperkingen. Kopers die een gastenverblijf willen toevoegen, de woonruimte willen uitbreiden of een zwembad willen bouwen, kunnen voor onaangename verrassingen komen te staan als de classificatie dit niet toestaat.

Stedelijk versus rustiek: wat kopers moeten weten

• Stedelijk (Urbano): Op stedelijk terrein gelegen eigendommen, zoals moderne villa’s of herenhuizen, kunnen over het algemeen worden uitgebreid, gerenoveerd en soms zelfs nieuw gebouwd, afhankelijk van de lokale bouwvoorschriften. Nutsvoorzieningen zijn gemakkelijker aan te sluiten en vergunningen worden doorgaans sneller verleend.

• Rustiek (Rústico): Traditionele finca’s of landgoederen vallen vaak onder deze classificatie. Hoewel ze spectaculair kunnen zijn, kunnen strikte voorschriften uitbreidingen, nieuwe bouwwerken of zelfs de legalisatie van bestaande niet-vergunde bouwwerken verhinderen. Zwembaden, gastenverblijven of moderne uitbreidingen zijn mogelijk niet toegestaan.

• Bebouwbaar (Urbanizable): Een tussencategorie, waarbij grond is bestemd voor toekomstige ontwikkeling maar momenteel beperkingen kan kennen. De status kan veranderen afhankelijk van gemeentelijke plannen.

Stap 7: Onderteken een koopcontract en een optiecontract

Zodra het due diligence-onderzoek is afgerond en u klaar bent om verder te gaan, verloopt het aankoopproces op Mallorca in twee belangrijke stappen: het optiecontract (Contrato de Arras) en het koopcontract (Contrato de Compraventa).

Het optiecontract (Contrato de Arras)

Dit is de voorlopige overeenkomst waarmee de woning voor u wordt vastgelegd en van de markt wordt gehaald. U en de verkoper komen de definitieve aankoopprijs overeen, en u betaalt een aanbetaling van 10–15% van dat bedrag. Het contract verleent u vervolgens een vaste termijn – doorgaans 1 tot 3 maanden – om de aankoop af te ronden.

• Treedt u zonder geldige reden terug, dan verliest u uw aanbetaling.

• Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele van uw aanbetaling als schadevergoeding terugbetalen.

Deze structuur beschermt beide partijen en geeft u de ruimte om de hypotheek te regelen, geld over te maken of de laatste juridische controles af te ronden, terwijl u de zekerheid hebt dat het onroerend goed voor u gereserveerd is.

Het koopcontract (Contrato de Compraventa)

Dit is het definitieve contract, dat wordt ondertekend voor een notaris als onderdeel van de Escritura Pública. In deze fase betaalt u het resterende bedrag van de aankoopprijs, doorgaans via een bankcheque (cheque bancario) van uw Spaanse bank, of in sommige gevallen via een escrow-regeling, indien dit vooraf is overeengekomen. De notaris houdt toezicht op de ondertekening, controleert de betalingen en waarborgt dat de overdracht juridisch bindend is.

Tijdschema in de praktijk

• Optiecontract ondertekend met aanbetaling: de woning wordt voor u gereserveerd.

• 1–3 maanden: termijn voor het regelen van de financiering, afronden van het papierwerk en voorbereiden van de betaling.

• Escritura ondertekend voor de notaris: restant wordt betaald en de sleutels worden overhandigd.

Waarom dit cruciaal is

Op de luxemarkt van Mallorca zijn optiecontracten essentieel omdat woningen vaak zeer snel worden verkocht. Zonder optiecontract loopt zelfs een serieuze koper het risico de woning aan een andere gegadigde te verliezen, terwijl hij nog bezig is met financiering of due diligence.

Stap 8: Verkrijgen van een Escritura Pública (officiële akte)

De Escritura Pública, de notariële koopakte, is het belangrijkste juridische document bij de aankoop van onroerend goed. Deze akte wordt ondertekend in aanwezigheid van een Spaanse notaris en bevestigt de eigendomsoverdracht en de bevoegdheid van de verkoper om het onroerend goed te verkopen. Na ondertekening wordt de akte ingediend bij het Registro de la Propiedad (kadaster), waar u officieel als nieuwe eigenaar wordt geregistreerd.

De escritura vermeldt doorgaans:

• De overeengekomen aankoopprijs en de wijze van betaling

• De volledige gegevens van koper en verkoper

• Een juridische beschrijving van het onroerend goed

• Vermelding van eventuele hypotheken, schulden of lasten die op het onroerend goed rusten

Praktische details die u moet weten:

• Wie betaalt? Gebruikelijk op Mallorca is dat de koper de notariskosten en registratiekosten betaalt, terwijl de verkoper verantwoordelijk is voor de Plusvalía-belasting (gemeentelijke vermogenswinstbelasting).

• Hoeveel? De notariskosten bedragen doorgaans 0,1% tot 0,5% van de aankoopprijs, afhankelijk van de waarde en complexiteit van het onroerend goed. Voor een woning van €3 miljoen of meer moet u rekening houden met enkele duizenden euro’s aan kosten. De registratiekosten zijn doorgaans vergelijkbaar.

• Tijdschema: Na ondertekening dient de notaris de akte elektronisch in bij het kadaster. De volledige registratie kan, afhankelijk van de werkdruk, enkele weken tot enkele maanden duren. U ontvangt direct een gewaarmerkte kopie (copia simple); de officiële geregistreerde akte volgt later.

Stap 9: Raadpleeg Mallorca Select

Het kopen van een luxe vastgoed op Mallorca is geen kwestie van toeval, maar van de juiste beslissingen op het juiste moment – met de juiste mensen aan uw zijde. Het proces kan complex zijn, maar voor serieuze kopers is het ook een buitengewone kans: het verwerven van een woning in een van de meest begeerde markten van Europa.

Bij Mallorca Select richten wij ons uitsluitend op klanten die klaar zijn om de volgende stap te zetten. Door uitsluitend met gemotiveerde kopers te werken, kunnen wij onze volledige aandacht richten op het bereiken van het beste resultaat. Dat betekent: de woning vinden die werkelijk aansluit bij uw levensstijl, uw visie en uw langetermijndoelen.

Al meer dan 15 jaar zijn wij vertrouwde adviseurs binnen het topsegment van de vastgoedmarkt op het eiland. Wij begeleiden transacties vanaf €3 miljoen met discretie en precisie. Onze klanten vertrouwen niet alleen op ons voor toegang tot uitzonderlijke eigendommen, maar ook voor de zekerheid dat elk detail – van juridische controles tot financiële structurering – volgens de hoogste normen wordt verzorgd.