Guide ultime pour acheter une propriété de luxe à Majorque : 9 étapes pour votre villa de rêve

Majorque est le marché immobilier insulaire le plus prisé d'Europe : un mélange rare de criques immaculées, de villages de montagne protégés, de restaurants dignes du guide Michelin et d'une connectivité tout au long de l'année. Les propriétés de prestige, des villas avec vue sur la mer aux fincas historiques, sont limitées par des règles d'urbanisme strictes et la géographie, ce qui explique pourquoi les meilleures opportunités partent très vite.

Acheter un bien immobilier à Majorque n'est pas difficile, mais cela demande beaucoup de minutie. Vous aurez besoin des documents appropriés (NIE, compte bancaire espagnol), d'une diligence raisonnable rigoureuse (Nota Simple, vérification de la communauté et des impôts, Cédula de Habitabilidad, certificat énergétique) et d'une procédure notariale irréprochable pour obtenir le titre de propriété sans surprise.

Chez Mallorca Select, nous sommes spécialisés exclusivement dans l'immobilier haut de gamme à partir de 3 millions d'euros. Depuis plus de 15 ans, nous aidons des clients exigeants à naviguer sur ce marché unique avec discrétion et soin. Ce qui nous distingue, ce n'est pas seulement notre connaissance approfondie de chaque recoin de l'île, mais aussi notre façon de travailler : nous n'ouvrons nos portes qu'aux acheteurs sérieux, ce qui nous permet de consacrer toute notre attention à la recherche du bien immobilier idéal et à l'accompagnement de chaque client à chaque étape de l'achat.

Ce guide étape par étape résume comment les acheteurs sérieux réussissent sur l'île : ce qu'il faut préparer, les documents les plus importants et les pièges à éviter, sur la base de plus de 15 ans d'expérience sur le terrain chez Mallorca Select.

Étape 1 : Demander un numéro NIE (Número de Identidad de Extranjero)

La toute première étape pour acheter une propriété à Majorque consiste à obtenir un numéro NIE, votre numéro d'identification fiscale espagnol. Sans lui, vous ne pouvez tout simplement pas finaliser l'achat. Vous en aurez également besoin pour presque toutes les autres activités financières en Espagne : ouvrir un compte bancaire, payer vos impôts, souscrire à des services publics ou même acheter une voiture.

À Majorque, vous pouvez demander votre NIE à l'Oficina de Extranjería dans le Polígono de Levante à Palma. Vous devrez prendre rendez-vous en ligne, vous munir de votre passeport ou de votre carte d'identité en cours de validité (ainsi que de copies) et vous acquitter d'une petite taxe administrative d'environ 10 € dans une banque locale avant que le certificat ne vous soit délivré. Si vous n'êtes pas citoyen de l'UE, il vous sera peut-être demandé de fournir une déclaration notariée expliquant la raison de votre demande, par exemple l'achat d'un bien immobilier.

La procédure elle-même prend généralement quelques heures, mais il peut être difficile de s'y retrouver dans les formulaires, les paiements et le système de réservation en ligne sans connaître un peu l'espagnol.

Étape 2 : Ouvrir un compte bancaire espagnol (Cuenta Bancaria)

Une fois que vous avez obtenu votre NIE, l'étape suivante consiste à ouvrir un compte bancaire espagnol. Cette démarche est indispensable, que vous envisagiez d'acheter votre bien immobilier au comptant ou à crédit. Vous en aurez besoin pour le transfert de fonds pendant le processus d'achat, ainsi que pour les dépenses courantes telles que les charges, les frais de copropriété, les assurances et les taxes.

En tant qu'acheteur fortuné, vous constaterez que les grandes banques espagnoles sont bien préparées pour accueillir une clientèle internationale. La plupart d'entre elles vous demanderont votre NIE, votre passeport, un justificatif de domicile et parfois une preuve de revenus ou de résidence fiscale pour ouvrir un compte.

Quelles sont les meilleures banques pour les acheteurs internationaux ?

• Banco Santander – La plus grande banque espagnole, présente dans le monde entier et dotée d'une solide offre de services bancaires en ligne. Elle propose des produits sur mesure pour les non-résidents, notamment des prêts hypothécaires avec un ratio prêt/valeur pouvant atteindre 60 à 70 %. Son compte pour non-résidents peut être ouvert en ligne et comprend des cartes de débit et des virements SEPA.

• Banco Sabadell – Particulièrement appréciée des expatriés et des particuliers fortunés, Sabadell propose des services multilingues, des options hypothécaires flexibles et un soutien solide pour les profils financiers complexes.

• BBVA – Connue pour ses plateformes numériques conviviales et sa présence internationale, BBVA est un choix solide si vous appréciez les services bancaires en ligne et le personnel anglophone.

• CaixaBank (HolaBank) – Conçue spécialement pour les clients internationaux, HolaBank propose des comptes et des prêts hypothécaires adaptés aux non-résidents, ainsi qu'une assistance pour l'obtention du Golden Visa pour les achats éligibles.

La plupart des acheteurs fortunés préfèrent ces banques traditionnelles aux banques privées pour leurs transactions immobilières, car elles n'exigent pas de gestion d'actifs et sont entièrement axées sur les prêts hypothécaires pour les non-résidents.

Chez Mallorca Select, nous entretenons des relations étroites avec les principales banques de l'île et pouvons vous mettre directement en contact avec des conseillers de confiance spécialisés dans les relations avec la clientèle internationale. Vous bénéficiez ainsi d'un service privilégié et pouvez agir rapidement lorsqu'un bien immobilier correspondant à vos critères se libère.

Étape 3 : Vérifiez s'il existe des arriérés

Avant de vous engager à acheter la villa de vos rêves à Majorque, vous devez vous assurer que le vendeur est à jour dans ses paiements. En Espagne, les dettes liées à un bien immobilier ne disparaissent pas avec la vente : elles restent attachées au bien et, en tant que nouveau propriétaire, vous pourriez en devenir responsable.

Cela signifie que si le vendeur a des factures impayées ou des impôts en retard, vous pourriez en hériter après la signature. Pour les propriétés de grande valeur, cela peut rapidement représenter une somme importante, il est donc essentiel de faire preuve de diligence raisonnable.

Voici les arriérés types que vous devez vérifier :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : il s'agit de la taxe foncière annuelle de Majorque, qui varie généralement entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale du bien. Selon l'emplacement et le type de bien, cela peut représenter quelques centaines d'euros pour un petit appartement ou plusieurs milliers d'euros par an pour une villa de luxe.

• Basura (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) : prélevée une ou deux fois par an par la mairie, elle s'élève souvent entre 150 et 400 € par an, selon la commune.

• Factures de services publics (électricité, eau, gaz) : elles doivent être réglées avant le transfert. Les montants dus peuvent varier considérablement, mais pour les grandes maisons avec piscine et jardin, les factures peuvent facilement atteindre plusieurs centaines d'euros par mois.

• Frais de copropriété : si la propriété fait partie d'un complexe résidentiel, vous devrez prouver que tous les frais de copropriété sont à jour. Les frais varient considérablement en fonction des équipements (piscines, jardins, sécurité, etc.), allant de 1 000 à 3 000 € par an pour les complexes standard à plus de 10 000 € par an dans les communautés fermées exclusives.

Chez Mallorca Select, nous avons été témoins de ces situations et veillons toujours à ce que votre équipe juridique dispose de toutes les informations nécessaires avant que vous ne signiez.

Étape 4 : Obtenir une Cédula de Habitabilidad

La Cédula de Habitabilidad est le certificat d'habitabilité de Majorque, et c'est l'un des documents les plus importants à vérifier avant d'acheter. Il certifie que le bien immobilier répond aux normes légales de l'île en matière d'habitabilité : installations sûres pour l'eau et l'électricité, assainissement adéquat et capacité d'accueil adaptée au nombre d'occupants.

Sans cédula valide, vous pourriez rencontrer des obstacles importants :

• Vous pourriez ne pas être en mesure de vous raccorder légalement aux services publics tels que l'électricité et l'eau.

• Vous ne pouvez pas enregistrer la maison pour la location, que ce soit pour une location à long terme ou pour des vacances.

• Les banques peuvent refuser d'accorder un prêt hypothécaire sur la propriété.

Par exemple, une villa de quatre chambres doit être accompagnée d'une cédula certifiant qu'elle peut accueillir au moins huit occupants. Si le certificat est manquant ou périmé, l'obtention d'un nouveau certificat peut nécessiter des inspections ou même des travaux de rénovation pour mettre la maison en conformité avec les normes en vigueur.

Exceptions importantes :

Toutes les propriétés à Majorque ne nécessitent pas une cédula. Les anciennes fincas rustiques ou les propriétés historiques protégées peuvent être exemptées si elles sont antérieures à cette exigence ou si la maison est classée comme habitation traditionnelle. Dans ces cas, d'autres documents juridiques (tels que l'Escritura Pública ou l'inscription au registre foncier) peuvent suffire. Cependant, l'absence de cédula limite l'utilisation que vous pouvez faire de la propriété, il est donc essentiel de bien comprendre ce qui s'applique à votre cas.

Étape 5 : Obtenez un passeport énergétique

Depuis 2013, tout bien immobilier mis en vente en Espagne doit disposer d'un certificat énergétique valide. Ce document évalue l'efficacité énergétique du logement sur une échelle allant de A (le plus efficace) à G (le moins efficace), à l'instar des étiquettes que vous voyez sur les appareils électroménagers.

Pour vous, en tant qu'acheteur, ce certificat offre deux avantages clés :

• Il donne une image réaliste des coûts de fonctionnement du bien. Les grandes villas équipées de systèmes obsolètes peuvent se retrouver dans les catégories les plus basses, ce qui signifie des factures d'électricité plus élevées, ce qui est particulièrement important à Majorque, où la climatisation en été et le chauffage en hiver peuvent représenter des dépenses importantes.

• Il identifie les possibilités d'amélioration. Si vous envisagez de rénover, vous pouvez utiliser la classification énergétique pour décider s'il convient de moderniser les fenêtres, l'isolation ou les systèmes de chauffage/climatisation afin de réduire les coûts futurs et d'augmenter le confort.

À quoi vous attendre à Majorque :

• Villas de luxe modernes (construites au cours des 10 à 15 dernières années) : souvent classées B–C, grâce à une meilleure isolation, des systèmes de climatisation modernes et parfois des installations solaires.

• Maisons de ville ou appartements rénovés : généralement C–D, selon la qualité de la rénovation.

• Fincas traditionnelles ou domaines historiques : souvent classées E à G, sauf si elles ont été récemment modernisées. Ces propriétés peuvent être charmantes, mais leur consommation d'énergie peut être importante.

Le vendeur est légalement tenu de fournir un certificat valide avant la signature du contrat d'achat. La procédure est simple : un architecte ou un ingénieur agréé inspecte le bien, mesure la consommation d'énergie et délivre la classification, qui reste valable pendant 10 ans.

Étape 6: Obtenir une Nota Simple

La Nota Simple est un extrait du registre foncier qui vous donne un aperçu précis du statut juridique d'un bien immobilier. Elle peut sembler être un document succinct, mais c'est l'un des outils les plus puissants pour effectuer une diligence raisonnable avant d'acheter un bien immobilier à Majorque.

Une Nota Simple indique :

• Les détails de la propriété – confirmant qui est le propriétaire légal du bien et son droit de le vendre.

• Les charges et les servitudes – hypothèques, impôts impayés, privilèges, servitudes ou droits d'usage qui pourraient restreindre votre jouissance ou modifier le bien.

• La classification : si le terrain est urbain, rustique ou urbanisable. Cette classification a des implications importantes sur ce que vous pouvez faire avec le bien immobilier.

• La description du bien immobilier : superficie, limites, surface construite et parfois dépendances, terrasses ou piscines.

Pourquoi est-ce important ?

• Dans un cas que nous avons traité, la Nota Simple a révélé que la finca d'un vendeur était encore grevée d'une hypothèque qui n'avait pas été divulguée. Sans cette vérification, l'acheteur aurait hérité d'une dette à six chiffres.

• Pour les propriétés de luxe situées dans des zones rurales, la classification « rustique » implique souvent des restrictions strictes en matière de construction. Les acheteurs qui envisagent d'ajouter une maison d'amis, d'agrandir l'espace habitable ou de construire une piscine peuvent être pris au dépourvu si la classification ne le permet pas.

Urbain ou rustique : ce que les acheteurs doivent savoir :

• Urbain (Urbano) : les propriétés situées sur des terrains urbains, telles que les villas modernes ou les maisons de ville, peuvent généralement faire l'objet d'extensions, de rénovations et parfois même de nouvelles constructions, sous réserve des règles d'urbanisme locales. Les raccordements aux services publics sont plus faciles et les permis sont plus rapides à obtenir.

• Rustique (Rústico) : les fincas traditionnelles ou les propriétés rurales entrent souvent dans cette catégorie. Bien qu'elles puissent être spectaculaires, des réglementations strictes peuvent vous empêcher d'agrandir la surface habitable, d'ajouter de nouvelles structures ou même de légaliser celles qui existent déjà si elles ont été construites sans permis. Les piscines, les maisons d'amis ou les extensions modernes peuvent ne pas être possibles.

• Urbanisable : un terrain qui se trouve à mi-chemin entre les deux catégories précédentes, où le terrain est destiné à un développement futur mais peut actuellement faire l'objet de restrictions. Ce statut peut changer en fonction des plans municipaux.

Étape 7: Signer un contrat d'achat et un contrat d'option

Une fois que vous avez terminé vos vérifications et que vous êtes prêt à aller de l'avant, le processus d'achat à Majorque se déroule en deux étapes clés : le contrat d'option (Contrato de Arras) et le contrat d'achat (Contrato de Compraventa).

Le contrat d'option (Contrato de Arras) :

Il s'agit de l'accord préliminaire par lequel vous réservez le bien immobilier et le retirez du marché. Vous et le vendeur convenez du prix d'achat final et vous versez un acompte de 10 à 15 % de ce montant. Le contrat vous accorde ensuite un délai fixe, généralement de 1 à 3 mois, pour finaliser l'achat.

• Si vous vous retirez sans motif légal, vous perdez votre acompte.

• Si le vendeur se retire, il doit vous rembourser le double de votre acompte à titre de compensation.

Cette structure protège non seulement les deux parties, mais vous donne également le temps nécessaire pour finaliser les modalités du prêt hypothécaire, transférer les fonds ou effectuer les dernières vérifications juridiques tout en sachant que le bien vous est réservé.

Le contrat d'achat (Contrato de Compraventa) :

Il s'agit du contrat définitif, signé devant un notaire dans le cadre de l'Escritura Pública. À ce stade, vous payez le solde du prix d'achat, généralement par traite bancaire (cheque bancario) émise par votre banque espagnole, ou parfois par le biais d'un dépôt fiduciaire si cela a été convenu à l'avance. Le notaire supervise la signature, vérifie que les paiements ont été effectués correctement et s'assure que le transfert est juridiquement contraignant.

Délais dans la pratique :

• Contrat d'option signé avec acompte : le bien vous est réservé.

• 1 à 3 mois : délai pour obtenir le financement, finaliser les formalités administratives et préparer les fonds.

• Escritura signée devant notaire : paiement du solde et remise des clés.

Pourquoi est-ce important ?

Sur le marché immobilier de luxe de Majorque, les contrats d'option sont essentiels car les biens se vendent souvent très rapidement. Sans contrat d'option, même un acheteur sérieux risque de perdre le bien au profit d'un autre acheteur pendant qu'il organise son financement ou effectue les vérifications nécessaires.

Étape 8: Obtenir une Escritura Pública

L'Escritura Pública est l'acte de vente notarié, et c'est le document juridique le plus important dans l'achat d'un bien immobilier. Signé devant un notaire espagnol, il confirme le transfert de propriété et prouve que le vendeur est habilité à vendre le bien. Une fois signé, l'acte est soumis au Registro de la Propiedad (registre foncier), qui vous enregistre officiellement comme nouveau propriétaire.

L'escritura comprend généralement :

• Le prix d'achat convenu et le mode de paiement

• Les coordonnées complètes de l'acheteur et du vendeur

• Une description légale du bien

• La divulgation de toute hypothèque, dette ou charge grevant le bien

Informations pratiques à connaître :

• Qui paie ? À Majorque, la coutume veut que l'acheteur prenne en charge les frais de notaire et d'enregistrement. Le vendeur paie la taxe Plusvalía (taxe municipale sur les plus-values).

• Combien ? Les frais de notaire varient généralement entre 0,1 % et 0,5 % du prix d'achat, en fonction de la valeur et de la complexité du bien immobilier. Pour un bien immobilier de plus de 3 millions d'euros, il faut compter plusieurs milliers d'euros de frais. Les frais d'enregistrement sont généralement du même ordre de grandeur.

• Calendrier : Une fois signée, l'acte est transmis par voie électronique par le notaire au registre foncier, mais l'enregistrement complet peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, en fonction de la charge de travail. Vous recevez immédiatement une copie certifiée (copia simple), tandis que l'acte officiel enregistré vous est envoyé ultérieurement.

Étape 9: Consultez Mallorca Select

Acheter une propriété de luxe à Majorque n'est pas une question de chance, mais plutôt de prendre les bonnes décisions, au bon moment, avec les bonnes personnes à vos côtés. Le processus peut être complexe, mais pour les acheteurs sérieux, c'est aussi une opportunité extraordinaire : s'assurer une maison dans l'un des marchés les plus convoités d'Europe.

Chez Mallorca Select, nous nous consacrons exclusivement aux clients qui sont prêts à aller de l'avant. En travaillant uniquement avec des acheteurs motivés, nous sommes en mesure de concentrer toute notre attention sur l'obtention du meilleur résultat : trouver la propriété qui correspond vraiment à votre style de vie, à votre vision et à vos objectifs à long terme.

Depuis plus de 15 ans, nous sommes des conseillers de confiance sur le marché haut de gamme de l'île, où nous menons avec discrétion et précision des transactions à partir de 3 millions d'euros. Nos clients comptent sur nous non seulement pour accéder à des propriétés exceptionnelles, mais aussi pour avoir la certitude que chaque détail, des vérifications juridiques à la structuration financière, a été traité selon les normes les plus strictes.