Guía Completa de Impuestos de Propiedad en Mallorca 2025 para Compradores y Propietarios

Si está pensando en comprar una propiedad en Mallorca y se pregunta cuáles serán sus obligaciones fiscales en el momento en que se convierta en propietario en la isla, además del precio de compra, se encontrará con una serie de impuestos y obligaciones que varían en función de si compra, mantiene, alquila o vende su vivienda.

Para muchos propietarios internacionales, la fiscalidad inmobiliaria española puede parecer compleja a primera vista. De hecho, los impuestos regionales difieren de los nacionales, las normas se aplican de forma diferente a los residentes y a los no residentes, y ¿qué hay de sus obligaciones?

Estas no terminan una vez que ha firmado ante notario. Pasar por alto un detalle puede acarrearle gastos inesperados o incluso sanciones.

¿La buena noticia? Con la orientación adecuada, el sistema fiscal de Mallorca es predecible y manejable. Si comprende lo que le corresponde, podrá planificar con antelación, optimizar los costes y centrarse en disfrutar de su propiedad.

En Mallorca Select, llevamos más de 15 años ayudando a nuestros clientes no solo en el proceso de compra de una propiedad, sino también en las responsabilidades que conlleva la propiedad. En esta guía, le explicaremos los impuestos clave que todo propietario debe conocer en 2025, desde los costes de compra hasta las obligaciones anuales y las situaciones de venta. Aunque siempre recomendamos contar con un asesor fiscal especializado, esta guía le proporcionará las bases claras que necesita para tomar decisiones informadas.

Impuestos únicos en la compra: lo que realmente se paga

Al comprar una propiedad en Mallorca, se aplican dos tipos de impuestos principales, dependiendo de si se trata de una reventa o de una nueva construcción. Veámoslos en detalle, con cifras actualizadas para 2025 y información práctica.

Compra de una propiedad de segunda mano: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Se trata del impuesto estándar para las propiedades de segunda mano. En las Islas Baleares (que incluyen Mallorca), los tipos son progresivos:

• Hasta 400 000 €: 8 %

• 400 001-600 000 €: 9 %

• Más de 600 001 €: 10 %

Una guía regional también indica que el ITP oscila entre el 8 % y el 13 %, dependiendo del valor de la propiedad y los ajustes locales. Sin embargo, la estructura anterior es la escala más común utilizada en Mallorca.

Comprar una vivienda de nueva construcción: IVA + AJD

Si compra directamente a un promotor, las normas fiscales son diferentes:

• IVA: 10 % del precio de compra (propiedad residencial)

• Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): alrededor del 1,2 % en las Islas Baleares

Ejemplo: por una vivienda de nueva construcción de 1 millón de euros, pagaría 100 000 € en IVA más aproximadamente 12 000 € en AJD.

En cuanto al presupuesto, debe prever entre un 8 % y un 10 % en concepto de gastos adicionales al precio de compra en el caso de las viviendas de segunda mano, y entre un 11 % y un 12 % si se trata de viviendas de nueva construcción (sin incluir gastos adicionales como los de notario, registro, abogado y gestor).

Si va a solicitar una hipoteca, tenga en cuenta este factor a la hora de calcular la liquidez que necesitará, especialmente teniendo en cuenta que los bancos suelen financiar solo hasta el 80 % del valor de tasación.

Mini ejemplo: villa de 5 millones de euros en Mallorca

Comparemos dos situaciones: la compra de una villa de segunda mano frente a una villa de nueva construcción por el mismo precio.

Escenario 1: Villa de segunda mano (5 000 000 €):

• ITP: aprox. 500 000 € (10 % sobre valores superiores a 600 000 €)

• Gastos de notario, registro y abogados: ~25 000-40 000 €

• Total de impuestos y tasas iniciales: alrededor de 525 000-540 000 €

Escenario 2: Villa de nueva construcción (5 000 000 €):

• IVA: 500 000 € (10 %)

• AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados): 60 000 € (1,2 %)

• Gastos de notario, registro y abogados: ~25 000-40 000 €

• Total de impuestos y tasas iniciales: alrededor de 585 000-600 000 €

Impuestos anuales sobre la propiedad inmobiliaria en Mallorca

Ser propietario de una vivienda en Mallorca implica gestionar una carga fiscal constante que varía en función de su situación de residencia y del uso que se le dé a la propiedad. En la siguiente sección se destaca todo lo que necesita saber sobre los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria actualizados para el año 2025:

Impuesto sobre bienes inmuebles de la comunidad de propietarios (IBI)

• Qué es: un impuesto municipal basado en el valor catastral de su propiedad (normalmente muy inferior a su valor de mercado).

• Tipos en Mallorca: suelen oscilar entre el 0,4 % y el 1,1 %, con una media en torno al 0,5 %.

• Cuándo se paga: anualmente, a menudo a mediados de año. Las fechas exactas pueden variar en cada municipio.

Para una propiedad con un valor catastral de 1 millón de euros, se puede esperar un IBI anual de unos 5000 €.

Impuesto sobre la renta no residencial (IRNR)

Si es propietario no residente de una propiedad que no utiliza (que no alquila), la legislación española considera que la propiedad podría generar ingresos por alquiler:

• Base imponible: 2 % del valor catastral (reducido al 1,1 % si se ha revisado recientemente).

• Tipo impositivo: 19 % para residentes en la UE/EEE, 24 % para el resto.

• Ejemplo: una propiedad con un valor catastral de 700 000 € gravada al 2 % da una base de 14 000 €; gravada al 19 % = 2660 € anuales, o 3360 € al 24 %.

Si alquila la propiedad, pagará impuestos sobre los ingresos reales (19 % para residentes en la UE/EEE, 24 % para el resto), pero podrá deducir gastos como el mantenimiento, los servicios públicos y los intereses hipotecarios.

Impuesto sobre el patrimonio y impuesto de solidaridad sobre las grandes fortunas

Aquí es donde deben prestar atención las personas con un elevado patrimonio.

Impuesto sobre el patrimonio

• Se aplica si su patrimonio neto supera los 700 000 €, incluyendo una exención adicional de 300 000 € para la vivienda habitual.

• Los tipos son progresivos, desde el 0,2 % hasta el 3,5 %, dependiendo de la región y de su patrimonio neto.

Impuesto de Solidaridad sobre el Patrimonio

• Introducido a nivel nacional para patrimonios superiores a 3 millones de euros, con tipos que van del 1,7 % al 3,5 %.

• Cualquier impuesto regional sobre el patrimonio que haya pagado se deducirá de este impuesto para evitar la doble imposición.

Tener una idea clara de sus obligaciones fiscales, especialmente si sus activos en Mallorca ascienden a 3 millones de euros o más, es fundamental para evitar sorpresas y estructurar su propiedad de forma fiscalmente eficiente.

Vender una propiedad en Mallorca: ¿qué impuestos se aplican?

Esta es una parte crucial de la guía, ya que las personas con un alto patrimonio, como usted, en el momento de comprar también piensan en la estrategia de salida y las implicaciones de la reventa.

Cuando llega el momento de vender su propiedad en Mallorca, las obligaciones fiscales son tan importantes como cuando la compró. Se aplicarán dos impuestos clave: el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) y la plusvalía municipal, y ambos pueden afectar significativamente a su rendimiento neto.

Impuesto sobre las ganancias de capital (CGT)

El impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) se aplica a los beneficios obtenidos por la venta. Para los residentes en España, el impuesto es progresivo, comenzando en el 19 % y aumentando hasta el 27 % para ganancias mayores. Los no residentes pagan un tipo fijo: el 19 % si son de la UE o del EEE, y el 24 % si son de fuera.

Para garantizar el cumplimiento, las autoridades españolas retienen automáticamente el 3 % del precio total de la venta en la notaría cuando un no residente vende una propiedad. Esto sirve como pago anticipado de la factura fiscal final. Si su obligación tributaria es inferior, puede reclamar el exceso; si es superior, deberá abonar la diferencia.

Existen deducciones que pueden reducir su obligación tributaria. Se pueden deducir los gastos de compra, como los honorarios del notario y los gastos legales, así como el ITP o el IVA pagados en el momento de la adquisición. Las reformas y ampliaciones que se hayan realizado legalmente, con los permisos correspondientes, también son deducibles.

También existen algunas exenciones: por ejemplo, si es residente español mayor de 65 años y la vivienda ha sido su residencia habitual durante al menos tres años, es posible que no tenga que pagar el CGT.

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos)

Además del CGT, también deberá pagar la Plusvalía Municipal, un impuesto local que grava el aumento del valor del terreno durante el tiempo que ha sido propietario.

Se calcula utilizando el valor catastral del terreno y el número de años que ha sido propietario, hasta un máximo de veinte años. Aunque el precio de mercado de su propiedad no haya subido, es posible que tenga que pagar la Plusvalía.

Sin embargo, tras una reforma de la ley, los vendedores tienen ahora derecho a impugnar el impuesto si no se ha obtenido ninguna ganancia real.

En el caso de las propiedades de lujo, estos impuestos pueden ascender fácilmente a cientos de miles de euros. Por eso es fundamental planificar con antelación. Estructurando cuidadosamente la propiedad, llevando un registro de todos los gastos de renovación y programando la venta con pleno conocimiento de las consecuencias fiscales, podrá evitar sorpresas desagradables y maximizar el beneficio neto.

Consideraciones especiales para los no residentes

Dado que muchos de nuestros clientes son internacionales, suele ser muy importante para ellos, y para usted, tener una idea clara de cómo trata España a los propietarios no residentes.

Si no es residente en España, la propiedad de su inmueble en Mallorca conlleva una serie de obligaciones fiscales específicas. Estas normas suelen sorprender a los compradores internacionales, especialmente a aquellos acostumbrados a sistemas diferentes en su país, por lo que es importante comprenderlas antes de completar la compra.

En primer lugar, España aplica un impuesto sobre la renta de no residentes, incluso si no alquila su vivienda. El gobierno asume que una propiedad desocupada podría generar ingresos y, por lo tanto, le imputa un valor de alquiler teórico.

Este se calcula como un pequeño porcentaje del valor catastral de la propiedad y se grava al 19 % para los residentes en la UE y el EEE, o al 24 % para los residentes fuera de Europa. Si alquila su propiedad, se le gravarán los ingresos reales por alquiler, con los mismos tipos impositivos. Los residentes en la UE/EEE pueden deducir gastos como el mantenimiento, los servicios públicos y los intereses hipotecarios, pero los propietarios no comunitarios no pueden hacerlo.

La doble imposición es otra preocupación fundamental para los propietarios internacionales. España tiene acuerdos con muchos países para evitar que se graven dos veces los mismos ingresos, pero los detalles dependen de su país de residencia. Por eso es fundamental contar con un asesor fiscal local que conozca tanto la normativa española como los tratados internacionales.

Para las personas con un elevado patrimonio, también pueden aplicarse el impuesto sobre el patrimonio y el nuevo impuesto solidario sobre las grandes fortunas, en función del valor de sus activos. Incluso si es propietario de un inmueble a través de una empresa, estas estructuras no le eximen automáticamente y, en algunos casos, pueden complicar sus obligaciones en lugar de simplificarlas. Una estructuración cuidadosa con asesoramiento profesional es la única forma de asegurarse de que cumple con la normativa y optimiza su situación.

Por último, muchos compradores no comunitarios se interesan por el programa Golden Visa de España, que concede derechos de residencia con una inversión inmobiliaria de 500 000 € o más (sin hipoteca sobre ese importe). Para quienes optan por esta vía, bancos como CaixaBank y Santander tienen experiencia en la estructuración de cuentas y la financiación para cumplir los requisitos del visado. La propiedad a través de la vía Golden Visa tiene sus propios matices, y la planificación fiscal debe ajustarse a su residencia y a sus objetivos a largo plazo.

Ser propietario en Mallorca como no residente es totalmente factible, pero solo si se aborda con previsión. En Mallorca Select, trabajamos exclusivamente con compradores internacionales en el segmento de lujo y ponemos a nuestros clientes en contacto con asesores fiscales especializados que se aseguran de que todos los aspectos, desde los ingresos por alquiler hasta el impuesto sobre el patrimonio, se gestionen correctamente. Esto le da la libertad de disfrutar de su propiedad con la tranquilidad de saber que sus responsabilidades fiscales están bajo control.

Ejemplos prácticos: cómo son los impuestos inmobiliarios en la realidad

Entender las normas fiscales en abstracto es útil, pero nada aclara más las cosas que ver cómo se aplican en la práctica. A continuación, presentamos dos casos que ilustran los costes reales de poseer y vender una propiedad en Mallorca.

Caso 1: costes anuales de una villa de 5 millones de euros en Port d'Andratx

Imagine que ha comprado una villa con vistas al mar en Port d'Andratx por 5 millones de euros. El valor catastral de la propiedad, que suele ser inferior al valor de mercado, es de 1,5 millones de euros. Sobre esta base, pagará alrededor de 7.500 euros al año en IBI (impuesto sobre bienes inmuebles, suponiendo un tipo del 0,5 %). A esto hay que añadir unos 300 euros anuales en concepto de tasas de recogida de basuras.

Como comprador no residente en la UE, también estará sujeto al impuesto sobre la renta de no residentes. El gobierno imputa el 2 % del valor catastral como «renta teórica», que en este caso es de 30 000 €. Con un tipo impositivo del 19 %, esto supone una carga fiscal adicional de 5700 € al año.

Si su patrimonio global supera los 3 millones de euros, además del impuesto sobre el patrimonio, también puede aplicarse el impuesto de solidaridad sobre las grandes fortunas, dependiendo de su estructuración. Para muchos propietarios de alto valor, esto puede suponer decenas de miles de euros más al año, aunque existen exenciones y compensaciones. En total, ser propietario de una propiedad de este tipo podría suponer unos impuestos anuales recurrentes de entre 15 000 y 25 000 euros o más, sin contar los servicios públicos, el mantenimiento o el personal.

Caso 2: Venta de una villa de 3 millones de euros después de 10 años

Ahora imagine que vende una villa que compró hace una década por 2 millones de euros, con un valor actual de 3 millones de euros. Su ganancia imponible es de 1 millón de euros, aunque puede deducir gastos como los honorarios del notario, el ITP pagado en el momento de la compra y cualquier gasto de renovación permitido.

Como vendedor no residente en la UE, pagará un impuesto sobre las ganancias de capital del 19 %. Sobre una ganancia de 1 millón de euros, esto asciende a 190 000 €. Además, el notario retendrá automáticamente el 3 % del precio de venta (90 000 €) como anticipo de su factura fiscal. Si su obligación tributaria es inferior, podrá reclamar la diferencia.

También deberá pagar la Plusvalía Municipal, el impuesto local sobre la revalorización del suelo, basado en el aumento del valor catastral del terreno durante el periodo de propiedad. En una ubicación privilegiada durante una década, esto puede alcanzar fácilmente decenas de miles de euros, dependiendo de las tasas municipales.

El resultado neto es que, aunque pueda celebrar una ganancia de 1 millón de euros, tendrá que pagar entre 200 000 y 250 000 euros en impuestos antes de ver el dinero en su cuenta.

Estos ejemplos muestran por qué es importante comprender sus obligaciones fiscales. Con una planificación cuidadosa, conservando los recibos, estructurando la propiedad de forma inteligente y consultando a los asesores adecuados, puede evitar sorpresas y optimizar el resultado.

En conclusión: cómo cumplir con la normativa

Ser propietario de una vivienda en Mallorca es un privilegio, pero también implica asumir con seriedad sus responsabilidades fiscales. Las autoridades fiscales españolas están cada vez más vigilantes, especialmente con las transacciones de alto valor, y el incumplimiento de la normativa puede acarrear sanciones o recargos que son totalmente evitables.

Organización

Desde el momento de la compra, mantenga un registro cuidadoso de todos los gastos relacionados con la propiedad, no solo el mantenimiento, sino también las mejoras, los gastos legales y los impuestos pagados. Es posible que estos documentos no parezcan importantes en el día a día, pero cuando llegue el momento de calcular las deducciones del impuesto sobre las ganancias de capital, pueden suponer un ahorro significativo.

Plazos

La mayoría de los impuestos anuales, como el IBI o el impuesto sobre la renta imputada a los no residentes, tienen plazos de pago fijos. Si no se cumplen, pueden aplicarse recargos del 5 % al 20 %. Los propietarios no residentes también deben declarar los ingresos por alquiler trimestralmente. Incluso los pequeños descuidos se acumulan rápidamente.

Asesoramiento profesional

Aunque es posible gestionar sus obligaciones fiscales por su cuenta, la realidad es que la mayoría de los propietarios internacionales optan por trabajar con un gestor (un administrador fiscal español) o un abogado especializado en impuestos inmobiliarios. Estos profesionales se aseguran de que sus declaraciones se presenten correctamente, le asesoran sobre las deducciones disponibles y le representan ante las autoridades si es necesario. Para los clientes más acaudalados, también pueden asesorarles sobre la estructuración de sus activos para minimizar la exposición al impuesto sobre el patrimonio o al impuesto de solidaridad.

En Mallorca Select, consideramos que esto forma parte del servicio. Más allá de encontrar la propiedad adecuada, le ponemos en contacto con los asesores fiscales más reputados de la isla, profesionales que conocemos personalmente y que llevan años asesorando a nuestros clientes. De este modo, podrá disfrutar de su propiedad con tranquilidad, sabiendo que sus obligaciones fiscales no solo están gestionadas, sino optimizadas.