La Guía Definitiva para Comprar Propiedades de Lujo en Mallorca: 9 Pasos para Asegurar tu Villa Soñada

Mallorca es el mercado inmobiliario más cotizado de Europa: una combinación única de calas vírgenes, pueblos de montaña protegidos, restaurantes con estrellas Michelin y conectividad durante todo el año. Las viviendas de primera categoría, desde villas con vistas al mar hasta fincas históricas, están limitadas por estrictas normas urbanísticas y por la geografía, razón por la cual las mejores oportunidades desaparecen rápidamente.

Comprar una propiedad en Mallorca no es difícil, pero requiere prestar atención a los detalles. Necesitará la documentación adecuada (NIE, cuenta bancaria española), una diligencia debida rigurosa (Nota Simple, comprobación de la comunidad y los impuestos, Cédula de Habitabilidad, certificado energético) y un proceso notarial impecable para garantizar la titularidad sin sorpresas.

En Mallorca Select, nos especializamos exclusivamente en propiedades inmobiliarias de alta gama a partir de 3 millones de euros. Durante más de 15 años, hemos ayudado a clientes exigentes a navegar por este mercado único con discreción y cuidado. Lo que nos diferencia no es solo nuestro conocimiento profundo de cada rincón de la isla, sino nuestra forma de trabajar: solo abrimos nuestras puertas a compradores serios, lo que nos permite dedicar toda nuestra atención a encontrar la propiedad adecuada y guiar a cada cliente en cada etapa de la compra.

Esta guía paso a paso resume cómo los compradores serios tienen éxito en la isla: qué hay que preparar, qué documentos son los más importantes y dónde se esconden las trampas, a partir de más de 15 años de experiencia sobre el terreno en Mallorca Select.

Paso 1: Solicitar un número NIE (Número de Identidad de Extranjero)

El primer paso para comprar una propiedad en Mallorca es obtener un número NIE, tu número de identificación fiscal español. Sin él, no podrás completar la compra. También lo necesitarás para casi cualquier otra actividad financiera en España: abrir una cuenta bancaria, pagar impuestos, contratar servicios públicos o incluso comprar un coche.

En Mallorca, puedes solicitar tu NIE en la Oficina de Extranjería del Polígono de Levante, en Palma. Tendrás que pedir cita previa por Internet, llevar tu pasaporte o documento nacional de identidad en vigor (más copias) y pagar una pequeña tasa administrativa de unos 10 € en un banco local antes de que te expidan el certificado. Si no eres ciudadano de la UE, es posible que también te pidan una declaración notarial en la que expliques el motivo de tu solicitud, como la compra de una propiedad.

El proceso en sí suele completarse en un par de horas, pero rellenar los formularios, realizar el pago y utilizar el sistema de reserva online puede resultar complicado si no se tiene un conocimiento básico de español.

Paso 2: Abrir una cuenta bancaria en España

Una vez que tenga su NIE, el siguiente paso es abrir una cuenta bancaria española. Esto es esencial tanto si piensa comprar su propiedad en efectivo como si va a financiar la compra. La necesitará para la transferencia de fondos durante el proceso de compra, así como para los gastos corrientes, como los servicios públicos, los gastos de comunidad, los seguros y los impuestos.

Como comprador de alto poder adquisitivo, descubrirá que los principales bancos españoles están bien preparados para atender a clientes internacionales. La mayoría te pedirán tu NIE, pasaporte, prueba de domicilio y, en ocasiones, pruebas de ingresos o residencia fiscal para abrir la cuenta.

¿Qué bancos son los mejores para los compradores internacionales?

• Banco Santander: el banco más grande de España, con presencia global y una sólida banca online. Ofrece productos a medida para no residentes, incluyendo hipotecas con ratios préstamo-valor de hasta el 60-70 %. Su cuenta para no residentes se puede abrir online e incluye tarjetas de débito y transferencias SEPA.

• Banco Sabadell: especialmente popular entre los expatriados y los clientes de alto patrimonio, Sabadell ofrece servicios multilingües, opciones hipotecarias flexibles y un sólido apoyo para perfiles financieros complejos.

• BBVA: conocido por sus plataformas digitales fáciles de usar y su alcance internacional, BBVA es una opción sólida si valoras la banca online y el personal que habla inglés.

• CaixaBank (HolaBank): diseñado específicamente para clientes internacionales, HolaBank ofrece cuentas e hipotecas a medida para no residentes, junto con asistencia para la obtención del Golden Visa para compras que cumplan los requisitos.

La mayoría de los compradores con un alto patrimonio prefieren estos bancos tradicionales a los bancos privados para las transacciones inmobiliarias, ya que no exigen activos bajo gestión y están totalmente orientados a las hipotecas para no residentes.

En Mallorca Select, mantenemos una estrecha relación con los principales bancos de la isla y podemos ponerle en contacto directamente con asesores de confianza especializados en clientes internacionales. De este modo, se beneficiará de un servicio preferencial y podrá actuar con rapidez cuando surja la propiedad adecuada.

Paso 3: Comprobar si hay atrasos

Antes de comprometerse a comprar la villa de sus sueños en Mallorca, debe confirmar que el vendedor está al corriente de todos los pagos. En España, las deudas vinculadas a una propiedad no desaparecen con la venta, sino que siguen vinculadas a la vivienda y, como nuevo propietario, usted podría convertirse en responsable de ellas.

Esto significa que, si el vendedor tiene facturas pendientes o impuestos atrasados, usted podría heredarlos tras la firma. En el caso de propiedades de alto valor, esto puede suponer una cantidad considerable, por lo que es fundamental realizar una diligencia debida minuciosa.

Entre los impagos habituales que debe comprobar se incluyen:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Es el impuesto anual sobre la propiedad en Mallorca, que suele oscilar entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral de la propiedad. Dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad, esto puede suponer desde unos cientos de euros para un pequeño apartamento hasta varios miles al año para una villa de lujo.

• Basura (impuesto de recogida de residuos): Cobrado anualmente o semestralmente por el ayuntamiento, suele oscilar entre 150 y 400 € al año, dependiendo del municipio.

• Facturas de servicios públicos (electricidad, agua, gas): Deben liquidarse antes de la transferencia. Los importes pendientes pueden variar mucho, pero en el caso de viviendas grandes con piscina y jardín, las facturas pueden ascender fácilmente a cientos de euros al mes.

• Gastos de comunidad: si la propiedad pertenece a un complejo residencial, necesitará demostrar que todos los gastos de comunidad están al corriente. Las cuotas varían mucho en función de las instalaciones (piscinas, jardines, seguridad, etc.), desde 1000-3000 € al año para complejos estándar hasta más de 10 000 € al año en comunidades cerradas exclusivas.

En Mallorca Select, hemos vivido estas situaciones en primera persona y siempre nos aseguramos de que su equipo jurídico tenga toda la información clara antes de firmar.

Paso 4: Obtener una Cédula de Habitabilidad

La Cédula de Habitabilidad es el certificado de ocupación de Mallorca y es uno de los documentos más importantes que hay que comprobar antes de comprar. Certifica que la propiedad cumple con las normas legales de habitabilidad de la isla: instalaciones seguras de agua y electricidad, saneamiento adecuado e idoneidad para el número de ocupantes.

Sin una cédula válida, podría enfrentarse a importantes obstáculos:

• Es posible que no pueda conectar legalmente servicios públicos como la electricidad y el agua.

• No podrá registrar la vivienda para alquilarla, ni a largo plazo ni como alquiler vacacional.

• Los bancos pueden negarse a conceder una hipoteca sobre la propiedad.

Por ejemplo, una villa de cuatro dormitorios debe tener una cédula que certifique una capacidad para al menos ocho ocupantes. Si el certificado falta o está caducado, obtener uno nuevo puede requerir inspecciones o incluso obras de renovación para que la vivienda se ajuste a la normativa vigente.

Excepciones importantes:

No todas las propiedades en Mallorca necesitan una cédula. Las fincas rústicas más antiguas o las fincas históricas protegidas pueden estar exentas si son anteriores a la exigencia o si la vivienda está clasificada como vivienda tradicional. En estos casos, pueden ser suficientes otros documentos legales (como la Escritura Pública o la inscripción en el registro de la propiedad). Sin embargo, la ausencia de una cédula limita el uso que se puede hacer de la propiedad, por lo que es fundamental comprender qué se aplica en cada caso.

Paso 5: Obtenga un pase energético

Desde 2013, todas las propiedades en venta en España deben tener un Certificado de Eficiencia Energética válido. Este documento califica la eficiencia energética de la vivienda en una escala de A (la más eficiente) a G (la menos eficiente), muy similar a las etiquetas que se ven en los electrodomésticos.

Para usted, como comprador, este certificado ofrece dos ventajas clave:

• Ofrece una imagen realista de los gastos de mantenimiento de la propiedad. Las villas grandes con sistemas obsoletos pueden entrar en las categorías más bajas, lo que significa facturas de electricidad más elevadas, algo especialmente importante en Mallorca, donde la climatización en verano y la calefacción en invierno pueden suponer gastos considerables.

• Identifica oportunidades de mejora. Si tiene previsto renovar la vivienda, puede utilizar la calificación energética para decidir si conviene actualizar las ventanas, el aislamiento o los sistemas de calefacción/climatización para reducir los costes futuros y aumentar el confort.

¿Qué puede esperar en Mallorca?

• Villas modernas de lujo (construidas en los últimos 10-15 años): A menudo tienen una calificación de B-C, gracias a un mejor aislamiento, modernos sistemas de climatización y, en ocasiones, instalaciones solares.

• Casas adosadas o apartamentos renovados: Normalmente C-D, dependiendo de la calidad de la reforma.

• Fincas tradicionales o fincas históricas: con frecuencia E-G, a menos que hayan sido modernizadas recientemente. Estas propiedades pueden ser encantadoras, pero su consumo energético puede ser significativo.

El vendedor es legalmente responsable de proporcionar un certificado válido antes de firmar el contrato de compraventa. El proceso es sencillo: un arquitecto o ingeniero autorizado inspecciona la propiedad, mide el consumo energético y emite la calificación, que tiene una validez de 10 años.

Paso 6: Obtener una Nota Simple

La Nota Simple es un extracto del Registro de la Propiedad que ofrece una visión precisa del estado legal de una propiedad. Aunque puede parecer un documento breve, es una de las herramientas más poderosas para la diligencia debida antes de comprar un inmueble en Mallorca.

La Nota Simple muestra:

• Datos de la propiedad: confirma quién es el propietario legal del inmueble y su derecho a venderlo.

• Cargas y gravámenes: hipotecas, impuestos impagados, embargos, servidumbres o derechos de uso que podrían restringir el disfrute o la modificación de la propiedad.

• Clasificación: si el terreno es urbano, rústico o urbanizable. Esta clasificación tiene importantes implicaciones para lo que se puede hacer con la propiedad.

• Descripción de la propiedad: tamaño, límites, superficie construida y, en ocasiones, dependencias, terrazas o piscinas.

Por qué es importante:

• En un caso que gestionamos, la Nota Simple reveló que la finca de un vendedor todavía tenía una hipoteca que no se había revelado. Sin esta comprobación, el comprador habría heredado una deuda de seis cifras.

• En el caso de las fincas de lujo en zonas rurales, la clasificación como rústico suele implicar estrictas limitaciones de construcción. Los compradores que tengan previsto añadir una casa de invitados, ampliar la superficie habitable o construir una piscina pueden verse sorprendidos si la clasificación no lo permite.

Urbano vs. rústico: lo que deben saber los compradores:

• Urbano: Las propiedades situadas en terrenos urbanos, como villas modernas o casas adosadas, suelen permitir ampliaciones, renovaciones y, en ocasiones, incluso nuevas construcciones, siempre que se respeten las normas urbanísticas locales. Es más fácil conectarlas a los servicios públicos y obtener los permisos.

• Rústico: Las fincas tradicionales o las fincas rurales suelen entrar en esta clasificación. Aunque pueden ser espectaculares, las estrictas normativas pueden impedirle ampliar la superficie habitable, añadir nuevas estructuras o incluso legalizar las ya existentes si se construyeron sin permiso. Es posible que no se puedan construir piscinas, casas de invitados o ampliaciones modernas.

• Urbanizable: Un término medio, en el que el terreno está destinado a un desarrollo futuro, pero puede tener restricciones en la actualidad. Esta situación puede cambiar en función de los planes municipales.

Paso 7: Firmar un contrato de compraventa y un contrato de opción.

Una vez completada la diligencia debida y cuando esté listo para seguir adelante, el proceso de compra en Mallorca se desarrolla en dos pasos clave: el Contrato de Arras y el Contrato de Compraventa.

El contrato de arras:

Se trata del acuerdo preliminar mediante el cual usted se asegura la propiedad y la retira del mercado. Usted y el vendedor acuerdan el precio de compra definitivo y usted paga un depósito del 10-15 % de dicho importe. A continuación, el contrato le concede un plazo determinado, normalmente de 1 a 3 meses, para completar la compra.

• Si se echa atrás sin causa legal, perderá el depósito.

• Si el vendedor se retira, deberá devolverle el doble del depósito en concepto de indemnización.

Esta estructura no solo protege a ambas partes, sino que también le da un respiro para finalizar los trámites de la hipoteca, transferir los fondos o completar los trámites legales pendientes, sabiendo que la propiedad está reservada para usted.

El contrato de compraventa (Contrato de Compraventa):

Este es el contrato definitivo, firmado ante notario como parte de la Escritura Pública. En esta fase, usted paga el saldo del precio de compra, normalmente mediante cheque bancario emitido por su banco español o, en ocasiones, mediante un acuerdo de depósito en garantía si se ha acordado previamente. El notario supervisa la firma, verifica que los pagos se han realizado correctamente y garantiza que la transferencia es legalmente vinculante.

Plazos en la práctica:

• Contrato de opción firmado con depósito: La propiedad queda reservada para usted.

• 1-3 meses: Plazo para completar la financiación, finalizar el papeleo y preparar los fondos.

• Escritura firmada ante notario: Se paga el saldo y se entregan las llaves.

Por qué es importante:

En el mercado inmobiliario de lujo de Mallorca, los contratos de opción son fundamentales porque las propiedades suelen venderse rápidamente. Sin uno, incluso un comprador serio corre el riesgo de perder la vivienda en favor de otro comprador mientras sigue tramitando la financiación o la diligencia debida.

Paso 8: Obtener una Escritura Pública.

La Escritura Pública es el acta notarial de la compraventa y es el documento legal más importante en la adquisición de una propiedad. Firmada ante un notario español, confirma la transferencia de la propiedad y demuestra que el vendedor tiene derecho a vender la propiedad. Una vez firmada, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad), donde se inscribe oficialmente como nuevo propietario.

La escritura suele incluir:

• El precio de compra acordado y la forma de pago.

• Los datos completos del comprador y del vendedor.

• Una descripción legal de la propiedad.

• La declaración de cualquier hipoteca, deuda o gravamen que recaiga sobre la vivienda.

Datos prácticos que debes conocer:

• ¿Quién paga? Por costumbre en Mallorca, el comprador corre con los gastos de notario y registro. El vendedor corre con el impuesto de plusvalía (impuesto municipal sobre el valor catastral).

• ¿Cuánto cuesta? Los honorarios del notario suelen oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 % del precio de compra, dependiendo del valor y la complejidad de la propiedad. Para una propiedad de más de 3 millones de euros, hay que contar con unos honorarios de varios miles de euros. Los gastos de registro son generalmente similares.

• Plazos: Una vez firmada, el notario envía la escritura por vía electrónica al Registro de la Propiedad, pero el registro completo puede tardar entre unas semanas y varios meses, dependiendo de la carga de trabajo. Usted recibirá inmediatamente una copia certificada (copia simple), mientras que la escritura registrada oficial le será enviada más adelante.

Paso 9: Consulte con Mallorca Select

Comprar una propiedad de lujo en Mallorca no es cuestión de suerte, sino de tomar las decisiones correctas, en el momento adecuado y con las personas adecuadas a tu lado. El proceso puede ser complejo, pero para los compradores serios también es una oportunidad extraordinaria: asegurarse una vivienda en uno de los mercados más codiciados de Europa.

En Mallorca Select, nos dedicamos exclusivamente a clientes que están listos para dar el paso. Al trabajar solo con compradores motivados, podemos centrar toda nuestra atención en conseguir el mejor resultado: encontrar la propiedad que realmente se adapta a su estilo de vida, su visión y sus objetivos a largo plazo.

Durante más de 15 años, hemos sido asesores de confianza en el mercado de alta gama de la isla, gestionando transacciones a partir de 3 millones de euros con discreción y precisión. Nuestros clientes confían en nosotros no solo para acceder a propiedades excepcionales, sino también para tener la seguridad de que cada detalle, desde los trámites legales hasta la estructuración financiera, se ha gestionado con la máxima profesionalidad.