Der ultimative Leitfaden zum Kauf von Luxusimmobilien auf Mallorca: 9 Schritte zu Ihrer Traumvilla

Mallorca ist der wertstabilste Inselmarkt Europas: eine seltene Mischung aus unberührten Buchten, traditionellen Bergdörfern, Michelin-Stern-Restaurants und ganzjähriger internationaler Erreichbarkeit. Erstklassige Immobilien – von Villen mit Meerblick bis hin zu historischen Fincas – sind knapp, bedingt durch strenge Bauvorschriften und die geografische Lage, weshalb die besten Angebote schnell vergeben sind.

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist nicht schwierig, erfordert jedoch große Aufmerksamkeit für Details. Sie benötigen die richtigen Unterlagen (NIE, spanisches Bankkonto), eine sorgfältige Due Diligence (Nota Simple, Überprüfung von Gemeinde und Steuern, Cédula de Habitabilidad, Energieausweis) sowie einen reibungslosen notariellen Prozess, um das Eigentum ohne böse Überraschungen zu sichern.

Bei Mallorca Select sind wir ausschließlich auf hochwertige Immobilien ab 3 Millionen Euro spezialisiert. Seit mehr als 15 Jahren unterstützen wir anspruchsvolle Kunden mit Diskretion und Sorgfalt dabei, sich auf diesem einzigartigen Markt zurechtzufinden. Was uns auszeichnet, ist nicht nur unsere Insiderkenntnis jeder Ecke der Insel, sondern auch unsere Arbeitsweise: Wir arbeiten ausschließlich mit ernsthaften Käufern, sodass wir uns voll und ganz darauf konzentrieren können, die passende Immobilie zu finden und jeden Kunden durch alle Phasen des Kaufs zu begleiten.

Dieser Schritt-für-Schritt-Leitfaden zeigt, wie ernsthafte Käufer auf Mallorca erfolgreich vorgehen: was Sie vorbereiten müssen, welche Dokumente entscheidend sind und wo Fallstricke lauern – basierend auf mehr als 15 Jahren Erfahrung vor Ort bei Mallorca Select.

Schritt 1: Beantragen Sie eine NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero)

Der allererste Schritt beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist die Beantragung einer NIE – Ihrer spanischen Steueridentifikationsnummer. Ohne diese Nummer können Sie den Kauf nicht abschließen. Sie benötigen sie außerdem für nahezu alle anderen finanziellen Angelegenheiten in Spanien – von der Eröffnung eines Bankkontos über die Zahlung von Steuern bis hin zum Abschluss von Versorgungsverträgen oder sogar dem Kauf eines Autos.

Auf Mallorca können Sie Ihre NIE bei der Oficina de Extranjería im Polígono de Levante in Palma beantragen. Dafür müssen Sie online einen Termin vereinbaren, Ihren gültigen Reisepass oder Personalausweis (plus Kopien) mitbringen und vor Ausstellung der Bescheinigung eine Verwaltungsgebühr von rund 10 € bei einer örtlichen Bank entrichten. Als Nicht-EU-Bürger werden Sie möglicherweise gebeten, eine notariell beglaubigte Erklärung über den Grund Ihres Antrags vorzulegen, beispielsweise den Kauf einer Immobilie.

Das Verfahren selbst dauert in der Regel nur wenige Stunden, doch ohne Spanischkenntnisse kann es schwierig sein, sich bei Formularen, Zahlungen und dem Online-Buchungssystem zurechtzufinden.

Schritt 2: Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto (Cuenta Bancaria)

Sobald Sie Ihre NIE haben, müssen Sie als Nächstes ein spanisches Bankkonto eröffnen. Dies ist unerlässlich, unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie bar oder mit einer Finanzierung erwerben möchten. Sie benötigen es für die Überweisung von Geldern während des Kaufprozesses sowie für laufende Kosten wie Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen und Steuern.

Als vermögender Käufer werden Sie feststellen, dass die großen spanischen Banken gut auf internationale Kunden eingestellt sind. Die meisten verlangen für die Kontoeröffnung Ihre NIE, Ihren Reisepass, einen Adressnachweis und manchmal einen Einkommens- oder Steuerwohnsitznachweis.

Welche Banken sind für internationale Käufer am besten geeignet?

• Banco Santander – Spaniens größte Bank mit globaler Präsenz und starkem Online-Banking. Sie bietet maßgeschneiderte Produkte für Nicht-Residenten, darunter Hypotheken mit Beleihungsquoten von bis zu 60–70 %. Das Konto für Nicht-Residenten kann online eröffnet werden und umfasst Debitkarten und SEPA-Überweisungen.

• Banco Sabadell – Sabadell ist besonders bei Expats und vermögenden Privatkunden beliebt und bietet mehrsprachige Dienstleistungen, flexible Hypothekenoptionen und umfassende Unterstützung für komplexe Finanzprofile.

• BBVA – BBVA ist bekannt für seine benutzerfreundlichen digitalen Plattformen und seine internationale Reichweite und eine gute Wahl, wenn Sie Wert auf Online-Banking und englischsprachige Mitarbeiter legen.

• CaixaBank (HolaBank) – HolaBank wurde speziell für internationale Kunden entwickelt und bietet Konten und Hypotheken, die auf Nichtansässige zugeschnitten sind, sowie Unterstützung bei der Beantragung eines Goldenen Visums für qualifizierte Käufe.

Die meisten vermögenden Käufer bevorzugen für Immobilientransaktionen etablierte Großbanken gegenüber Privatbanken, da diese keine Vermögensverwaltung verlangen und vollständig auf Hypotheken für Nichtansässige ausgerichtet sind.

Bei Mallorca Select pflegen wir enge Beziehungen zu führenden Banken auf der Insel und können Ihnen direkt vertrauenswürdige Berater vorstellen, die auf die Arbeit mit internationalen Kunden spezialisiert sind. So profitieren Sie von einem bevorzugten Service und können schnell handeln, wenn die richtige Immobilie verfügbar wird.

Schritt 3: Überprüfen Sie, ob Zahlungsrückstände vorliegen.

Bevor Sie sich zum Kauf Ihrer Traumvilla auf Mallorca entschließen, müssen Sie sich vergewissern, dass der Verkäufer alle Zahlungen vollständig geleistet hat. In Spanien verfallen mit dem Verkauf einer Immobilie nicht die damit verbundenen Schulden – sie bleiben an der Immobilie haften, und als neuer Eigentümer können Sie dafür haftbar gemacht werden.

Das bedeutet, dass Sie nach der Unterzeichnung möglicherweise unbezahlte Rechnungen oder Steuerrückstände des Verkäufers übernehmen müssen. Bei hochwertigen Immobilien kann sich dies schnell summieren, daher ist eine sorgfältige Due Diligence unerlässlich.

Typische Zahlungsrückstände, die Sie überprüfen sollten, sind:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Dies ist die jährliche Grundsteuer auf Mallorca, die in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts der Immobilie beträgt. Je nach Lage und Art der Immobilie kann dies zwischen einigen hundert Euro für eine kleine Wohnung und mehreren tausend Euro pro Jahr für eine Luxusvilla liegen.

• Basura (Müllabfuhrgebühr): Wird jährlich oder halbjährlich von der Gemeinde erhoben und beträgt je nach Gemeinde oft zwischen 150 € und 400 € pro Jahr.

• Versorgungsrechnungen (Strom, Wasser, Gas): Diese müssen vor der Übertragung beglichen werden. Die ausstehenden Beträge können stark variieren, aber bei größeren Häusern mit Pool und Garten können die Rechnungen leicht Hunderte von Euro pro Monat betragen.

• Gemeinschaftsgebühren: Wenn die Immobilie zu einer Wohnanlage gehört, benötigen Sie einen Nachweis, dass alle Gemeinschaftsgebühren bezahlt sind. Die Gebühren variieren stark je nach Ausstattung (Pools, Gärten, Sicherheit usw.) – von 1.000 bis 3.000 € jährlich für Standardanlagen bis zu 10.000 € und mehr pro Jahr in exklusiven Wohnanlagen.

Bei Mallorca Select haben wir solche Szenarien schon oft erlebt und sorgen stets dafür, dass Ihr Rechtsteam vor der Unterzeichnung vollständige Klarheit hat.

Schritt 4: Besorgen Sie sich eine Cédula de Habitabilidad (Wohnberechtigungsbescheinigung)

Die Cédula de Habitabilidad ist Mallorcas Bewohnbarkeitsbescheinigung und eines der wichtigsten Dokumente, die Sie vor dem Kauf überprüfen sollten. Sie bescheinigt, dass die Immobilie den gesetzlichen Standards der Insel für Bewohnbarkeit entspricht: sichere Wasser- und Strominstallationen, angemessene sanitäre Einrichtungen und Eignung für die Anzahl der Bewohner.

Ohne eine gültige Cédula könnten Sie mit erheblichen Hindernissen konfrontiert werden:

• Möglicherweise können Sie Versorgungsleistungen wie Strom und Wasser nicht legal anschließen.

• Sie können die Immobilie weder für eine langfristige Vermietung noch für eine Ferienvermietung registrieren.

• Banken können die Vergabe einer Hypothek für die Immobilie verweigern.

Beispielsweise sollte eine Villa mit vier Schlafzimmern über eine Cédula verfügen, die eine Kapazität für mindestens acht Bewohner bescheinigt. Fehlt die Bescheinigung oder ist sie abgelaufen, kann die Ausstellung einer neuen Bescheinigung Inspektionen oder sogar Renovierungsarbeiten erforderlich machen, um die Immobilie an die aktuellen Standards anzupassen.

Wichtige Ausnahmen:

Nicht jede Immobilie auf Mallorca benötigt eine Cédula. Ältere rustikale Fincas oder denkmalgeschützte Anwesen können davon ausgenommen sein, wenn sie vor Inkrafttreten der Vorschrift erbaut wurden oder als traditionelle Wohnhäuser eingestuft sind. In diesen Fällen können andere rechtliche Dokumente (wie die Escritura Pública oder der Grundbucheintrag) ausreichend sein. Das Fehlen einer Cédula schränkt jedoch die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie ein, daher ist es wichtig, dass Sie wissen, was in Ihrem Fall gilt.

Schritt 5: Besorgen Sie sich einen Energiepass

Seit 2013 muss jede zum Verkauf stehende Immobilie in Spanien über einen gültigen Energieausweis verfügen. Dieses Dokument bewertet die Energieeffizienz des Hauses auf einer Skala von A (am effizientesten) bis G (am wenigsten effizient), ähnlich wie die Etiketten, die Sie auf Haushaltsgeräten finden.

Für Sie als Käufer bietet dieser Ausweis zwei wesentliche Vorteile:

• Er vermittelt ein realistisches Bild der laufenden Kosten der Immobilie. Große Villen mit veralteten Anlagen können in die unteren Kategorien fallen, was höhere Stromrechnungen bedeutet – besonders wichtig auf Mallorca, wo die Kosten für Kühlung im Sommer und Heizung im Winter erheblich sein können.

• Er zeigt Verbesserungsmöglichkeiten auf. Wenn Sie eine Renovierung planen, können Sie anhand der Energieeffizienzklasse entscheiden, ob Sie Fenster, Dämmung oder Heiz-/Kühlsysteme modernisieren sollten, um zukünftige Kosten zu senken und den Komfort zu erhöhen.

Was Sie auf Mallorca erwarten können:

• Moderne Luxusvillen (in den letzten 10–15 Jahren gebaut): Dank besserer Isolierung, moderner Klimaanlagen und manchmal auch Solaranlagen oft mit B–C bewertet.

• Renovierte Stadthäuser oder Wohnungen: Je nach Qualität der Renovierung in der Regel C–D.

• Traditionelle Fincas oder historische Anwesen: Häufig E–G, sofern sie nicht kürzlich modernisiert wurden. Diese Immobilien mögen charmant sein, aber ihr Energieverbrauch kann erheblich sein.

Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, vor Unterzeichnung des Kaufvertrags ein gültiges Zertifikat vorzulegen. Das Verfahren ist unkompliziert: Ein zugelassener Architekt oder Ingenieur begutachtet die Immobilie, misst den Energieverbrauch und stellt die Bewertung aus, die 10 Jahre lang gültig ist.

Schritt 6: Besorgen Sie sich eine Nota Simple

Die Nota Simple ist ein Auszug aus dem Grundbuch, der Ihnen einen genauen Überblick über den rechtlichen Status einer Immobilie gibt. Sie mag wie ein kurzes Dokument aussehen, ist jedoch eines der wichtigsten Instrumente für die Due Diligence vor dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca.

Eine Nota Simple enthält:

• Angaben zum Eigentümer – Bestätigung, wer rechtlich Eigentümer der Immobilie ist und über das Recht verfügt, sie zu verkaufen.

• Belastungen und Auflagen – Hypotheken, unbezahlte Steuern, Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder Nutzungsrechte, die Ihre Nutzung oder Veränderung der Immobilie einschränken könnten.

• Klassifizierung – ob das Grundstück als urbano (städtisch), rústico (ländlich) oder urbanizable (bebauungsfähig) eingestuft ist. Diese Klassifizierung hat erhebliche Auswirkungen darauf, was Sie mit der Immobilie machen können.

• Objektbeschreibung – Größe, Grenzen, bebaute Fläche und manchmal Nebengebäude, Terrassen oder Swimmingpools.

Warum das wichtig ist:

• In einem Fall, den wir bearbeitet haben, ergab die Nota Simple, dass die Finca eines Verkäufers noch mit einer Hypothek belastet war, die nicht offengelegt worden war. Ohne diese Überprüfung hätte der Käufer eine sechsstellige Schuld geerbt.

• Für Luxusimmobilien in ländlichen Gebieten bedeutet die Einstufung als „rustikal” oft strenge Bauauflagen. Käufer, die ein Gästehaus anbauen, den Wohnraum erweitern oder einen Pool bauen möchten, können unangenehm überrascht werden, wenn die Einstufung dies nicht zulässt.

Urban vs. Rustikal – was Käufer wissen sollten:

• Urban (Urbano): Immobilien auf städtischen Grundstücken, wie moderne Villen oder Stadthäuser, können in der Regel erweitert, renoviert und manchmal sogar neu gebaut werden, vorbehaltlich der örtlichen Bauvorschriften. Die Anschlüsse für Versorgungsleistungen sind einfacher und Genehmigungen sind schneller zu erhalten.

• Rustikal (Rústico): Traditionelle Fincas oder Landgüter fallen oft unter diese Klassifizierung. Sie können zwar spektakulär sein, aber strenge Vorschriften können Sie daran hindern, die Wohnfläche zu vergrößern, neue Gebäude zu errichten oder sogar bestehende Gebäude zu legalisieren, wenn sie ohne Genehmigung gebaut wurden. Pools, Gästehäuser oder moderne Anbauten sind möglicherweise nicht möglich.

• Bebauungsgebiet: Ein Mittelweg, bei dem Grundstücke für eine zukünftige Bebauung vorgesehen sind, aber derzeit möglicherweise Einschränkungen unterliegen. Dieser Status kann sich je nach den kommunalen Plänen ändern.

Schritt 7: Unterzeichnung des Kaufvertrags und des Optionsvertrags

Sobald die Due Diligence abgeschlossen ist und Sie bereit sind, weiterzumachen, erfolgt der Kaufprozess auf Mallorca in zwei wichtigen Schritten: dem Optionsvertrag (Contrato de Arras) und dem Kaufvertrag (Contrato de Compraventa).

Der Optionsvertrag (Contrato de Arras):

Dies ist die vorläufige Vereinbarung, mit der Sie sich die Immobilie sichern und vom Markt nehmen. Sie und der Verkäufer vereinbaren den endgültigen Kaufpreis und Sie leisten eine Anzahlung in Höhe von 10–15 % dieses Betrags. Der Vertrag gibt Ihnen dann ein festes Zeitfenster – in der Regel 1 bis 3 Monate – für den Abschluss des Kaufs.

• Wenn Sie ohne rechtlichen Grund zurücktreten, verlieren Sie Ihre Anzahlung.

• Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er Ihnen das Doppelte Ihrer Anzahlung als Entschädigung zurückzahlen.

Diese Struktur schützt nicht nur beide Parteien, sondern gibt Ihnen auch Zeit, um Hypothekenvereinbarungen zu treffen, Geld zu überweisen oder verbleibende rechtliche Prüfungen abzuschließen, während Sie wissen, dass die Immobilie für Sie reserviert ist.

Der Kaufvertrag (Contrato de Compraventa):

Dies ist der endgültige Vertrag, der vor einem Notar als Teil der Escritura Pública unterzeichnet wird. In dieser Phase zahlen Sie den Restbetrag des Kaufpreises – in der Regel per Bankscheck (cheque bancario), ausgestellt von Ihrer spanischen Bank, oder gelegentlich über ein Treuhandkonto, wenn dies im Voraus vereinbart wurde. Der Notar überwacht die Unterzeichnung, überprüft, ob die Zahlungen ordnungsgemäß erfolgt sind, und stellt sicher, dass die Übertragung rechtsverbindlich ist.

Zeitplan in der Praxis:

• Unterzeichnung des Optionsvertrags mit Anzahlung: Die Immobilie wird für Sie reserviert.

• 1–3 Monate: Zeitrahmen für die Finanzierung, die Erledigung der Formalitäten und die Bereitstellung der Mittel.

• Unterzeichnung der Escritura vor einem Notar: Restzahlung und Schlüsselübergabe.

Warum das wichtig ist

Auf dem Luxusmarkt Mallorcas sind Optionsverträge von entscheidender Bedeutung, da Immobilien oft schnell verkauft werden. Ohne einen solchen Vertrag riskiert selbst ein ernsthafter Käufer, die Immobilie an einen anderen Käufer zu verlieren, während er noch die Finanzierung oder die Due Diligence arrangiert.

Schritt 8: Erlangung einer Escritura Pública

Die Escritura Pública ist die notariell beglaubigte Kaufurkunde und das wichtigste Rechtsdokument beim Kauf einer Immobilie. Sie wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet und bestätigt die Übertragung des Eigentums und belegt, dass der Verkäufer zum Verkauf der Immobilie berechtigt ist. Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde beim Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) eingereicht, wodurch Sie offiziell als neuer Eigentümer eingetragen werden.

Die Escritura enthält in der Regel:

• Den vereinbarten Kaufpreis und die Zahlungsweise

• Die vollständigen Angaben zum Käufer und Verkäufer

• Eine rechtliche Beschreibung der Immobilie

• Die Offenlegung aller Hypotheken, Schulden oder Belastungen, die auf der Immobilie lasten

Praktische Details, die Sie wissen sollten:

• Wer bezahlt? Nach mallorquinischem Brauch übernimmt der Käufer die Notar- und Eintragungsgebühren. Der Verkäufer übernimmt die Plusvalía-Steuer (kommunale Kapitalertragssteuer).

• Wie viel? Die Notargebühren liegen in der Regel zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises, abhängig vom Wert und der Komplexität der Immobilie. Bei einer Immobilie im Wert von über 3 Millionen Euro müssen Sie mit Gebühren in Höhe von mehreren Tausend Euro rechnen. Die Eintragungsgebühren sind in der Regel ähnlich hoch.

• Zeitplan: Nach der Unterzeichnung reicht der Notar die Urkunde elektronisch beim Grundbuchamt ein, aber die vollständige Eintragung kann je nach Arbeitsaufkommen einige Wochen bis mehrere Monate dauern. Sie erhalten sofort eine beglaubigte Kopie (copia simple), die offizielle eingetragene Urkunde folgt später.

Schritt 9: Wenden Sie sich an Mallorca Select

Der Kauf einer Luxusimmobilie auf Mallorca ist keine Frage des Zufalls – es geht darum, die richtigen Entscheidungen zum richtigen Zeitpunkt zu treffen und dabei die richtigen Leute an seiner Seite zu haben. Der Prozess kann komplex sein, aber für ernsthafte Käufer ist er auch eine außergewöhnliche Gelegenheit: sich ein Zuhause in einem der begehrtest

Bei Mallorca Select widmen wir uns ausschließlich Kunden, die bereit sind, den nächsten Schritt zu gehen. Da wir nur mit motivierten Käufern zusammenarbeiten, können wir uns voll und ganz darauf konzentrieren, das beste Ergebnis zu erzielen: die Immobilie zu finden, die wirklich zu Ihrem Lebensstil, Ihrer Vision und Ihren langfristigen Zielen passt.

Seit über 15 Jahren sind wir vertrauenswürdige Berater auf dem High-End-Markt der Insel und begleiten Transaktionen ab 3 Millionen Euro mit Diskretion und Präzision. Unsere Kunden vertrauen uns nicht nur den Zugang zu außergewöhnlichen Immobilien, sondern auch die Gewissheit, dass jedes Detail – von der rechtlichen Prüfung bis zur finanziellen Strukturierung – auf höchstem Niveau abgewickelt wird.