Komplett Skatteguide 2025 för Fastighetsägare och Köpare på Mallorca

Om du funderar på att köpa en fastighet på Mallorca och undrar vad du kommer att ha för skatteplikt när du blir ägare på ön? Utöver köpeskillingen kommer du att stöta på en rad skatter och skyldigheter som varierar beroende på om du köper, äger, hyr eller säljer din bostad.

För många internationella ägare kan den spanska fastighetsbeskattningen verka komplex vid första anblicken. Faktum är att regionala skatter skiljer sig från nationella, reglerna gäller olika för bosatta och icke-bosatta, och hur ser dina skyldigheter ut?

De upphör inte när du har skrivit under hos notarien. Att missa en detalj kan leda till oväntade kostnader eller till och med straffavgifter.

Den goda nyheten? Med rätt vägledning är Mallorcas skattesystem förutsägbart och hanterbart. Genom att förstå vad som gäller för dig kan du planera i förväg, optimera kostnaderna och fokusera på att njuta av din fastighet.

På Mallorca Select har vi i över 15 år hjälpt kunder att navigera inte bara genom fastighetsköpsprocessen utan också genom de skyldigheter som följer med ägandet. I denna guide går vi igenom de viktigaste skatterna som alla fastighetsägare bör känna till 2025 – från köpkostnader till årliga skyldigheter och försäljningsscenarier. Vi rekommenderar alltid att du anlitar en specialiserad skatterådgivare, men denna guide ger dig den tydliga grund du behöver för att fatta välgrundade beslut.

Engångsskatter vid köp – vad du faktiskt betalar

När du köper en fastighet på Mallorca gäller två huvudsakliga skatter, beroende på om det är en begagnad fastighet eller en nybyggd fastighet. Låt oss gå igenom dem tydligt, med uppdaterade siffror för 2025 och praktisk information.

Att köpa en begagnad fastighet: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Detta är standardskatten för begagnade fastigheter. På Balearerna (som inkluderar Mallorca) är skattesatserna differentierade progressivt:

• Upp till 400 000 €: 8 %

• 400 001–600 000 €: 9 %

• Över 600 001 euro: 10 %

En regional guide anger också att ITP i stort sett varierar mellan 8 % och 13 %, beroende på fastighetens värde och lokala justeringar. Men den strukturerade skalan ovan är den vanligaste som används på Mallorca.

Att köpa en nybyggd bostad: Moms (IVA) + stämpelskatt (AJD)

Om du köper direkt från en byggherre gäller andra skatteregler:

• Moms (IVA): 10 % av köpeskillingen (bostadsfastigheter)

• Stämpelskatt (AJD): cirka 1,2 % på Balearerna

Exempel: För en nybyggd fastighet värd 1 miljon euro betalar du 100 000 euro i moms plus cirka 12 000 euro i AJD.

När det gäller budgetering bör du räkna med 8–10 % i extra kostnader utöver köpeskillingen för begagnade bostäder och cirka 11–12 % om du köper nybyggda bostäder (exklusive ytterligare avgifter som notarie-, registrerings-, juridiska och skatterådgivningskostnader).

Om du ansöker om ett bolån bör du ta hänsyn till detta när du beräknar hur mycket likviditet du behöver, särskilt eftersom banker ofta bara finansierar upp till 80 % av det uppskattade värdet.

Mini-exempel: Villa för 5 miljoner euro på Mallorca

Låt oss jämföra två scenarier – att köpa en begagnad villa kontra en nybyggd villa till samma pris.

Scenario 1: Begagnad villa (5 000 000 euro):

• ITP: ca 500 000 euro (10 % på värden över 600 000 euro)

• Notarie-, registrerings- och advokatkostnader: ~25 000–40 000 euro

• Totala skatter och avgifter i förskott: cirka 525 000–540 000 euro

Scenario 2: Nybyggd villa (5 000 000 euro):

• Moms (IVA): 500 000 euro (10 %)

• AJD (stämpelskatt): 60 000 euro (1,2 %)

• Notarie-, registrerings- och juridiska avgifter: ~25 000–40 000 euro

• Totala skatter och avgifter i förskott: cirka 585 000–600 000 euro

Årliga fastighetsskatter på Mallorca

Att äga en fastighet på Mallorca innebär att man måste hantera en fast skatt som varierar beroende på din bosättningsstatus och fastighetens användning. I följande avsnitt beskrivs allt du behöver veta om fastighetsskatt uppdaterat för år 2025:

Lokal fastighetsskatt (IBI)

• Vad är det? En kommunal skatt baserad på fastighetens kadastralt värde (vanligtvis mycket lägre än marknadsvärdet).

• Skattesatser på Mallorca — Generellt mellan 0,4 % och 1,1 %, med ett genomsnitt på cirka 0,5 %.

• När den betalas — Årligen, ofta runt mitten av året. Exakta datum kan variera mellan kommuner.

För en fastighet med ett taxeringsvärde på 1 miljon euro kan du räkna med cirka 5 000 euro i årlig IBI.

Fastighetsskatt för icke-bosatta (IRNR – Imputed Income)

Om du är en icke-bosatt ägare av en outnyttjad fastighet (som du inte hyr ut) behandlar spansk lag fastigheten som om den skulle kunna generera hyresintäkter:

• Skatteunderlag: 2 % av det fastighetsvärde som anges i fastighetsregistret (reducerat till 1,1 % om det nyligen har reviderats).

• Skattesats: 19 % för EU/EES-medborgare, 24 % för övriga.

• Exempel: En fastighet med ett fastighetsvärde på 700 000 euro som beskattas med 2 % ger en bas på 14 000 euro; beskattad med 19 % = 2 660 euro per år, eller 3 360 euro med 24 %.

Om du hyr ut fastigheten betalar du istället skatt på den faktiska inkomsten (19 % för EU/EES-medborgare, 24 % för övriga), men då kan du dra av kostnader som underhåll, el, vatten och ränta på bolån.

Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio) och solidaritetsskatt på stora förmögenheter

Här måste förmögna personer vara uppmärksamma.

Förmögenhetsskatt

• Gäller om din nettotillgångar överstiger 700 000 euro, inklusive ett ytterligare undantag på 300 000 euro för primärbostäder.

• Skattesatserna är progressiva, från 0,2 % till 3,5 %, beroende på region och din nettotillgångar.

Solidaritetsskatt på stora förmögenheter

• Införd nationellt för förmögenheter över 3 miljoner euro, med skattesatser från 1,7 % till 3,5 %.

• Du kan dra av eventuell regional förmögenhetsskatt från denna skatt för att undvika dubbelbeskattning.

Att ha en klar bild av dina skatteskulder, särskilt om dina tillgångar på Mallorca uppgår till 3 miljoner euro eller mer, är avgörande för att undvika överraskningar och strukturera ditt ägande på ett skatteeffektivt sätt.

Att sälja en fastighet på Mallorca: Vilka skatter gäller

Detta är en viktig del av guiden, eftersom förmögna personer som du, i samma stund som de köper, också tänker på utträdesstrategi och konsekvenser för återförsäljning.

När det är dags att sälja din fastighet på Mallorca är skatteförpliktelserna lika viktiga som när du köpte den. Två viktiga skatter tillämpas: kapitalvinstskatt (CGT) och Plusvalía Municipal, och båda kan påverka din nettoavkastning avsevärt.

Kapitalvinstskatt (CGT)

Kapitalvinstskatt (CGT) tas ut på vinsten du gör vid försäljningen. För bosatta i Spanien är skatten progressiv och börjar på 19 % och ökar till så mycket som 27 % för större vinster. Icke-bosatta betalar en fast skattesats: 19 % om du kommer från EU eller EES och 24 % om du kommer från länder utanför EU.

För att säkerställa efterlevnaden håller de spanska myndigheterna automatiskt tillbaka 3 % av det totala försäljningspriset hos notarien när en icke-bosatt säljer en fastighet. Detta fungerar som en förskottsbetalning på den slutliga skattekravet. Om din skatt är lägre kan du återkräva överskottet; om den är högre måste du betala mellanskillnaden.

Det finns avdrag som kan minska din skatt. Köpkostnader såsom notarie- och advokatkostnader, samt ITP eller IVA som betalats vid förvärvet, kan dras av. Renoveringar och tillbyggnader som har utförts lagligt, med tillstånd, är också avdragsgilla.

Vissa undantag finns också: om du till exempel är bosatt i Spanien och är över 65 år och bostaden har varit din huvudsakliga bostad i minst tre år, behöver du inte betala någon CGT alls.

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos)

Förutom CGT kommer du också att stöta på Plusvalía Municipal, en lokal skatt som tas ut av kommunen på värdeökningen av marken under din ägandeperiod.

Denna beräknas utifrån fastighetens taxeringsvärde och antalet år du har ägt fastigheten, upp till maximalt tjugo år. Även om marknadspriset på din fastighet inte har stigit kan Plusvalía fortfarande vara skyldig.

Efter en lagreform har säljare dock nu rätt att överklaga skatten om ingen verklig vinst har gjorts.

För lyxfastigheter kan dessa skatter lätt uppgå till hundratusentals euro. Därför är det viktigt att planera i förväg. Genom att strukturera ägandet noggrant, föra bok över alla renoveringskostnader och välja rätt tidpunkt för försäljningen med full förståelse för de skattemässiga konsekvenserna kan du undvika obehagliga överraskningar och maximera din nettointäkt.

Särskilda överväganden för icke-bosatta

Eftersom många av våra köpare är internationella är det oftast mycket viktigt för dem, och för dig, att ha en klar bild av hur Spanien behandlar icke-bosatta ägare.

Om du inte är bosatt i Spanien medför ditt fastighetsägande på Mallorca en rad särskilda skatteförpliktelser. Dessa regler överraskar ofta internationella köpare, särskilt de som är vana vid andra system i sitt hemland, så det är viktigt att förstå dem innan du slutför ditt köp.

För det första tillämpar Spanien en inkomstskatt för icke-bosatta även om du inte hyr ut din bostad. Staten antar att en obebodd fastighet kan generera inkomst och beräknar därför ett teoretiskt hyresvärde.

Detta beräknas som en liten procentandel av fastighetens taxeringsvärde och beskattas sedan med 19 % för EU- och EES-medborgare eller 24 % för personer utanför Europa. Om du hyr ut din fastighet beskattas du istället på den faktiska hyresinkomsten, med samma skattesatser. EU/EES-medborgare kan dra av kostnader såsom underhåll, el, vatten och ränta på bolån, men icke-EU-ägare kan inte göra det.

Dubbelbeskattning är en annan viktig fråga för internationella ägare. Spanien har avtal med många länder för att förhindra att du beskattas två gånger för samma inkomst, men detaljerna beror på vilket land du är bosatt i. Därför är det viktigt att anlita en lokal skatterådgivare som är väl insatt i både spanska regler och internationella avtal.

För förmögna privatpersoner kan även Spaniens förmögenhetsskatt och den nyare solidaritetsskatten på stora förmögenheter tillkomma, beroende på värdet av dina tillgångar. Även om du äger fastigheter genom ett företag är du inte automatiskt undantagen från dessa skatter, och i vissa fall kan de komplicera dina skyldigheter istället för att förenkla dem. Noggrann strukturering med professionell rådgivning är det enda sättet att vara säker på att du följer reglerna och optimerar din situation.

Slutligen är många köpare utanför EU intresserade av Spaniens Golden Visa-program, som ger uppehållsrätt vid en fastighetsinvestering på 500 000 euro eller mer (utan hypotekslån på det beloppet). För dem som väljer denna väg har banker som CaixaBank och Santander erfarenhet av att strukturera konton och finansiering för att uppfylla visumkraven. Ägande genom Golden Visa-programmet har sina egna nyanser, och skatteplaneringen bör anpassas efter din bosättning och dina långsiktiga mål.

Att äga fastighet på Mallorca som icke-bosatt är fullt möjligt, men bara om du planerar i förväg. På Mallorca Select arbetar vi uteslutande med internationella köpare i lyxsegmentet och vi förmedlar våra kunder till specialiserade skatterådgivare som ser till att alla aspekter, från hyresintäkter till förmögenhetsskatt, hanteras korrekt. Detta ger dig friheten att njuta av din fastighet med tryggheten att dina skattemässiga skyldigheter är under kontroll.

Praktiska exempel: Hur fastighetsskatter ser ut i verkligheten

Det är bra att förstå skattereglerna i teorin, men ingenting ger samma klarhet som att se hur de fungerar i praktiken. Här är två scenarier som illustrerar de verkliga kostnaderna för att äga och sälja fastigheter på Mallorca.

Fall 1: Årliga kostnader för en villa i Port d'Andratx värd 5 miljoner euro

Tänk dig att du har köpt en villa med havsutsikt i Port d'Andratx för 5 miljoner euro. Fastighetens taxeringsvärde, som vanligtvis är lägre än marknadsvärdet, är 1,5 miljoner euro. På grundval av detta betalar du cirka 7 500 euro per år i IBI (lokal fastighetsskatt, förutsatt en skattesats på 0,5 %). Till detta kommer cirka 300 euro i årliga avgifter för sophämtning.

Som icke-bosatt EU-köpare är du också skyldig att betala inkomstskatt för icke-bosatta. Staten beräknar 2 % av det fastighetsvärdet som ”teoretisk inkomst”, vilket i detta fall är 30 000 euro. Med en skattesats på 19 % blir det en ytterligare årlig skatt på 5 700 euro.

Om din globala förmögenhet överstiger 3 miljoner euro kan solidaritetsskatt på stora förmögenheter också tillkomma, utöver förmögenhetsskatt, beroende på hur din förmögenhet är strukturerad. För många ägare med hög förmögenhet kan detta innebära tiotusentals euro extra varje år, även om det finns undantag och avdrag. Sammantaget kan ägandet av en sådan fastighet innebära återkommande årliga skatter på 15 000 till 25 000 euro eller mer, före kostnader för el, underhåll och personal.

Fall 2: Försäljning av en villa värd 3 miljoner euro efter 10 år

Tänk dig nu att du säljer en villa som du köpte för tio år sedan för 2 miljoner euro, till dagens värde 3 miljoner euro. Din beskattningsbara vinst är 1 miljon euro, men du kan dra av kostnader såsom notarieavgifter, ITP som betalats vid köpet och eventuella tillåtna renoveringskostnader.

Som icke-bosatt EU-säljare betalar du kapitalvinstskatt på 19 %. På en vinst på 1 miljon euro uppgår detta till 190 000 euro. Dessutom kommer notarien automatiskt att hålla inne 3 % av försäljningspriset (90 000 euro) som förskott på din skatt. Om din skatt blir lägre kan du återkräva skillnaden.

Du kommer också att vara skyldig att betala Plusvalía Municipal, den lokala markvärdesskatt, baserad på ökningen av fastighetens taxeringsvärde under din ägandeperiod. För ett förstklassigt läge under ett decennium kan detta lätt uppgå till tiotusentals euro, beroende på kommunala skattesatser.

Nettoresultatet är att även om du kan fira en vinst på 1 miljon euro, måste du räkna med cirka 200 000–250 000 euro i skatt innan du ser intäkterna på ditt konto.

Dessa exempel visar varför det är viktigt att förstå dina skattemässiga skyldigheter. Med noggrann planering, genom att spara kvitton, strukturera ägandet på ett klokt sätt och rådfråga rätt rådgivare kan du undvika överraskningar och optimera resultatet.

Sammanfattning: Hur du följer reglerna

Att äga en fastighet på Mallorca är ett privilegium, men det innebär också att du måste ta dina skattemässiga skyldigheter på allvar. De spanska skattemyndigheterna blir alltmer vaksamma, särskilt när det gäller transaktioner av högt värde, och om du inte följer reglerna kan det leda till straffavgifter eller räntekostnader som är helt onödiga.

Organisation

Från det ögonblick du köper fastigheten ska du spara alla kvitton på utgifter som rör fastigheten, inte bara underhåll, utan även förbättringar, juridiska kostnader och skatter. Dessa dokument kanske inte känns viktiga i vardagen, men när det är dags att beräkna avdrag för kapitalvinstskatt kan de spara dig betydande belopp.

Tidsfrister

De flesta årliga skatter, såsom IBI eller imputerad inkomstskatt för icke-bosatta, har fasta betalningsfrister. Om du missar dem kan det leda till tilläggsavgifter på 5–20 %. Icke-bosatta hyresvärdar måste också deklarera hyresintäkter kvartalsvis. Även små förbiseenden kan snabbt bli stora belopp.

Professionell rådgivning

Även om det är möjligt att sköta sina skatteförpliktelser på egen hand, väljer de flesta internationella fastighetsägare att anlita en gestor (en spansk skatteadministratör) eller en advokat som är specialiserad på fastighetsskatt. Dessa experter ser till att dina deklarationer lämnas in korrekt, ger dig råd om tillgängliga avdrag och företräder dig inför myndigheterna om det behövs. För mer förmögna kunder kan de också ge råd om hur man strukturerar tillgångar för att minimera exponeringen för förmögenhetsskatt eller solidaritetsskatt.

På Mallorca Select ser vi detta som en del av vår service. Förutom att hitta rätt fastighet för dig, sätter vi dig i kontakt med öns mest ansedda skatterådgivare – experter som vi känner personligen och som har guidat våra kunder i många år. På så sätt kan du njuta av din fastighet med sinnesro, i vetskap om att dina skattemässiga skyldigheter inte bara hanteras, utan optimeras.