De Ultieme 2025 Gids voor Vastgoedbelasting op Mallorca voor Kopers en Eigenaren

Als u op zoek bent naar een woning op Mallorca en u zich afvraagt wat uw belastingverplichtingen zijn op het moment dat u eigenaar wordt op het eiland? Naast de aankoopprijs krijgt u te maken met een reeks belastingen en verplichtingen die variëren naargelang u uw woning koopt, bezit, verhuurt of verkoopt.

Voor veel internationale eigenaren kan de Spaanse onroerendgoedbelasting op het eerste gezicht complex lijken. Regionale belastingen verschillen namelijk van nationale belastingen, regels gelden anders voor inwoners en niet-inwoners, en hoe zit het met uw verplichtingen?

Deze houden niet op zodra u bij de notaris heeft getekend. Het missen van een detail kan leiden tot onverwachte kosten of zelfs boetes.

Het goede nieuws? Met de juiste begeleiding is het belastingstelsel van Mallorca voorspelbaar en beheersbaar. Als u weet wat voor u geldt, kunt u vooruit plannen, kosten optimaliseren en u concentreren op het genieten van uw woning.

Bij Mallorca Select helpen we onze klanten al meer dan 15 jaar niet alleen bij het aankoopproces van onroerend goed, maar ook bij de verantwoordelijkheden die het eigendom met zich meebrengt. In deze gids leggen we u de belangrijkste belastingen uit die elke eigenaar in 2025 moet kennen, van aankoopkosten tot jaarlijkse verplichtingen en verkoopscenario's. Hoewel we altijd aanraden om een gespecialiseerde belastingadviseur in te schakelen, biedt deze gids u een duidelijke basis om weloverwogen beslissingen te nemen.

Eenmalige belastingen bij aankoop — wat u daadwerkelijk betaalt

Wanneer u een woning koopt op Mallorca, zijn er twee belangrijke soorten belastingen van toepassing, afhankelijk van of het een bestaande woning of een nieuwbouwwoning betreft. Laten we deze duidelijk uiteenzetten, met actuele cijfers voor 2025 en praktische informatie.

Aankoop van een bestaande woning: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Dit is de standaardbelasting voor bestaande woningen. Op de Balearen (waar Mallorca deel van uitmaakt) zijn de tarieven progressief:

• Tot € 400.000: 8%

• € 400.001–€ 600.000: 9%

• Boven € 600.001: 10%

Een regionale gids geeft ook aan dat ITP grofweg varieert tussen 8% en 13%, afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en lokale aanpassingen. Maar de bovenstaande structuur is de meest gebruikte schaal op Mallorca.

Een nieuwbouwwoning kopen: btw (IVA) + zegelrecht (AJD)

Als u rechtstreeks van een projectontwikkelaar koopt, gelden andere belastingregels:

• BTW (IVA): 10% van de aankoopprijs (woonhuizen)

• Zegelrecht (AJD): ongeveer 1,2% op de Balearen

Voorbeeld: voor een nieuwbouwwoning van € 1 miljoen betaalt u € 100.000 aan BTW plus ongeveer € 12.000 aan AJD.

Wat het budget betreft, moet u rekening houden met 8-10% extra kosten bovenop de aankoopprijs voor bestaande woningen en ongeveer 11-12% voor nieuwbouwwoningen (exclusief bijkomende kosten zoals notariskosten, registratierechten, juridische kosten en kosten voor een belastingadviseur).

Als u een hypotheek aanvraagt, moet u hiermee rekening houden bij het berekenen van de benodigde liquiditeit, vooral omdat banken vaak slechts 80% van de getaxeerde waarde financieren.

Mini-voorbeeld: villa van € 5 miljoen op Mallorca

Laten we twee scenario's vergelijken: de aankoop van een bestaan villa versus een nieuwbouwwoning voor dezelfde prijs.

Scenario 1: bestaande villa (€ 5.000.000):

• ITP: ongeveer € 500.000 (10% op waarden boven € 600.000)

• Notaris-, registratie- en juridische kosten: ~€ 25.000–€ 40.000

• Totale kosten vooraf: ongeveer € 525.000–€ 540.000

Scenario 2: Nieuwbouwwoning (€ 5.000.000):

• BTW (IVA): € 500.000 (10%)

• AJD (zegelrecht): € 60.000 (1,2%)

• Notaris-, registratie- en juridische kosten: ~€ 25.000–€ 40.000

• Totale kosten vooraf: ongeveer € 585.000–€ 600.000

Jaarlijkse onroerendgoedbelasting op Mallorca

Als u een woning bezit op Mallorca, moet u rekening houden met een vaste belastingdruk die varieert naargelang uw verblijfsstatus en het gebruik van de woning. In het volgende gedeelte vindt u alles wat u moet weten over de onroerendgoedbelasting voor 2025:

Lokale onroerendgoedbelasting (IBI)

• Wat is het? Een gemeentelijke belasting op basis van de kadastrale waarde van uw woning (meestal veel lager dan de marktwaarde).

• Tarieven op Mallorca — Over het algemeen variëren deze van 0,4% tot 1,1%, met een gemiddelde van ongeveer 0,5%.

• Wanneer moet deze worden betaald — Jaarlijks, vaak rond het midden van het jaar. De exacte data kunnen per gemeente verschillen.

Voor een woning met een kadastrale waarde van € 1 miljoen kunt u rekenen op ongeveer € 5.000 aan jaarlijkse IBI.

Onroerendezaakbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR – Imputed Income)

Als u een niet-ingezeten eigenaar bent van een ongebruikt onroerend goed (dat u niet verhuurt), behandelt de Spaanse wetgeving het onroerend goed alsof het huurinkomsten kan genereren:

• Belastinggrondslag: 2% van de kadastrale waarde (verlaagd tot 1,1% indien recent herzien).

• Belastingtarief: 19% voor inwoners van de EU/EER, 24% voor anderen.

• Voorbeeld: Een onroerend goed met een kadastrale waarde van € 700.000 en een belastingtarief van 2% levert een basis op van € 14.000; bij een belastingtarief van 19% = € 2.660 per jaar, of € 3.360 bij 24%.

Als u het onroerend goed verhuurt, betaalt u in plaats daarvan belasting over de werkelijke inkomsten (19% voor inwoners van de EU/EER, 24% voor anderen), maar dan kunt u kosten zoals onderhoud, nutsvoorzieningen en hypotheekrente aftrekken.

Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) en solidariteitsbelasting op grote vermogens

Dit is waar vermogende particulieren op moeten letten.

Vermogensbelasting

• Deze belasting is van toepassing als uw nettovermogen meer dan € 700.000 bedraagt, inclusief een extra vrijstelling van € 300.000 voor hoofdwoningen.

• De tarieven zijn progressief, van 0,2% tot 3,5%, afhankelijk van de regio en uw nettovermogen.

Solidariteitsbelasting op grote vermogens

• Nationaal ingevoerd voor vermogens boven € 3 miljoen, met tarieven van 1,7% tot 3,5%.

• U kunt de regionale vermogensbelasting die u hebt betaald, verrekenen met deze belasting om dubbele belasting te voorkomen.

Een duidelijk beeld hebben van uw belastingverplichtingen, vooral als uw vermogen op Mallorca € 3 miljoen of meer bedraagt, is van cruciaal belang om verrassingen te voorkomen en uw eigendom fiscaal efficiënt te structureren.

Een woning verkopen op Mallorca: welke belastingen zijn van toepassing?

Dit is een cruciaal onderdeel van de gids, omdat vermogende particulieren zoals u op het moment van aankoop ook nadenken over een exitstrategie en de gevolgen voor de wederverkoop.

Wanneer het moment komt om uw onroerend goed op Mallorca te verkopen, zijn de belastingverplichtingen net zo belangrijk als toen u het kocht. Er zijn twee belangrijke belastingen van toepassing: vermogenswinstbelasting (CGT) en de Plusvalía Municipal, die beide een aanzienlijke invloed kunnen hebben op uw nettorendement.

Vermogenswinstbelasting (CGT)

Vermogenswinstbelasting (CGT) wordt geheven over de winst die u maakt op de verkoop. Voor inwoners van Spanje is de belasting progressief, beginnend bij 19% en oplopend tot 27% voor grotere winsten. Niet-ingezetenen betalen een vast tarief: 19% als u uit de EU of EER komt, en 24% als u van buiten de EU of EER komt.

Om naleving te garanderen, houden de Spaanse autoriteiten automatisch 3% van de totale verkoopprijs in bij de notaris wanneer een niet-ingezetene een woning verkoopt. Dit dient als een voorschot op de definitieve belastingaanslag. Als uw aanslag lager is, kunt u het teveel betaalde terugvragen; als deze hoger is, moet u het verschil bijbetalen.

Er zijn aftrekposten die uw aanslag kunnen verlagen. Aankoopkosten zoals notariskosten en juridische kosten, evenals de ITP of IVA die bij de aankoop is betaald, kunnen worden afgetrokken. Renovaties en uitbreidingen die legaal en met vergunning zijn uitgevoerd, zijn ook aftrekbaar.

Er bestaan ook bepaalde vrijstellingen: als u bijvoorbeeld een Spaanse inwoner bent ouder dan 65 en de woning gedurende ten minste drie jaar uw hoofdverblijfplaats is geweest, hoeft u mogelijk helemaal geen CGT te betalen.

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos)

Naast de CGT krijgt u ook te maken met de Plusvalía Municipal, een lokale belasting die door het gemeentehuis wordt geheven over de waardestijging van de grond zelf tijdens uw eigendom.

Deze wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van de grond en het aantal jaren dat u eigenaar bent geweest, met een maximum van twintig jaar. Zelfs als de marktprijs van uw onroerend goed niet is gestegen, kan Plusvalía nog steeds verschuldigd zijn.

Na een wetshervorming hebben verkopers nu echter het recht om de belasting aan te vechten als er geen werkelijke winst is gemaakt.

Voor luxe onroerend goed kunnen deze belastingen gemakkelijk oplopen tot honderdduizenden euro's. Daarom is een goede planning van essentieel belang. Door het eigendom zorgvuldig te structureren, alle renovatiekosten bij te houden en de verkoop te timen met een volledig begrip van de fiscale gevolgen, kunt u onaangename verrassingen voorkomen en uw netto-opbrengst maximaliseren.

Speciale overwegingen voor niet-ingezetenen

Aangezien veel van onze kopers internationale klanten zijn, is het voor hen, en voor u, meestal erg belangrijk om een duidelijk beeld te hebben van hoe Spanje omgaat met niet-ingezeten eigenaren.

Als u geen inwoner van Spanje bent, heeft u als eigenaar van onroerend goed op Mallorca te maken met een aantal specifieke belastingverplichtingen. Deze regels komen vaak als een verrassing voor internationale kopers, vooral voor degenen die thuis aan een ander systeem gewend zijn. Het is daarom belangrijk dat u deze regels begrijpt voordat u tot aankoop overgaat.

Ten eerste heft Spanje inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, zelfs als u uw woning niet verhuurt. De overheid gaat ervan uit dat een onbewoonde woning inkomsten kan genereren en berekent daarom een fictieve huurwaarde.

Deze wordt berekend als een klein percentage van de kadastrale waarde van het onroerend goed en vervolgens belast tegen 19% voor inwoners van de EU en de EER, of 24% voor inwoners van buiten Europa. Als u uw onroerend goed wel verhuurt, wordt u in plaats daarvan belast over de werkelijke huurinkomsten, met dezelfde tarieven. Inwoners van de EU/EER kunnen kosten zoals onderhoud, nutsvoorzieningen en hypotheekrente aftrekken, maar eigenaren van buiten de EU kunnen dat niet.

Dubbele belasting is een ander belangrijk punt van zorg voor internationale eigenaren. Spanje heeft met veel landen overeenkomsten om te voorkomen dat u tweemaal belasting betaalt over hetzelfde inkomen, maar de details zijn afhankelijk van het land waar u woont. Daarom is het essentieel om een lokale belastingadviseur in te schakelen die bekend is met zowel de Spaanse regels als internationale verdragen.

Voor vermogende particulieren kunnen ook de Spaanse vermogensbelasting en de nieuwere solidariteitsbelasting op grote vermogens van toepassing zijn, afhankelijk van de waarde van uw vermogen. Zelfs als u onroerend goed via een bedrijf bezit, bent u niet automatisch vrijgesteld en in sommige gevallen kunnen deze constructies uw verplichtingen juist ingewikkelder maken in plaats van vereenvoudigen. Een zorgvuldige structurering met professioneel advies is de enige manier om er zeker van te zijn dat u aan alle regels voldoet en uw situatie optimaal is.

Ten slotte kijken veel kopers van buiten de EU naar het Golden Visa-programma van Spanje, dat verblijfsrechten verleent bij een investering in onroerend goed van € 500.000 of meer (zonder hypotheek op dat bedrag). Voor wie deze route wil volgen, hebben banken zoals CaixaBank en Santander ervaring met het structureren van rekeningen en financiering om aan de visumvereisten te voldoen. Eigendom via de Golden Visa-route heeft zijn eigen nuances en de fiscale planning moet worden afgestemd op uw verblijfplaats en langetermijndoelstellingen.

Als niet-ingezetene een woning bezitten op Mallorca is heel goed mogelijk, maar alleen als u dit met vooruitziende blik aanpakt. Bij Mallorca Select werken we uitsluitend met internationale kopers in het luxesegment en brengen we onze klanten in contact met gespecialiseerde belastingadviseurs die ervoor zorgen dat elk aspect, van huurinkomsten tot vermogensbelasting, correct wordt afgehandeld. Zo kunt u in alle vrijheid van uw woning genieten, in de wetenschap dat uw fiscale verplichtingen in orde zijn.

Praktische voorbeelden: hoe zien onroerendgoedbelastingen er in de praktijk uit?

Het is nuttig om de belastingregels in theorie te begrijpen, maar niets geeft meer duidelijkheid dan te zien hoe ze in de praktijk werken. Hier zijn twee scenario's die de werkelijke kosten van het bezitten en verkopen van onroerend goed op Mallorca illustreren.

Casus 1: jaarlijkse kosten voor een villa van € 5 miljoen in Port d'Andratx

Stel dat u een villa met zeezicht in Port d'Andratx heeft gekocht voor € 5 miljoen. De kadastrale waarde van het onroerend goed, die meestal lager is dan de marktwaarde, bedraagt € 1,5 miljoen. Op basis hiervan betaalt u ongeveer € 7.500 per jaar aan IBI (lokale onroerendgoedbelasting, uitgaande van een tarief van 0,5%). Daar komt nog ongeveer € 300 aan jaarlijkse afvalinzamelingskosten bij.

Als niet-ingezeten EU-koper bent u ook inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen verschuldigd. De overheid berekent 2% van de kadastrale waarde als ‘theoretisch inkomen’, wat in dit geval € 30.000 is. Bij een belastingtarief van 19% komt dit neer op een extra jaarlijkse belasting van € 5.700.

Als uw wereldwijde vermogen meer dan € 3 miljoen bedraagt, kan, afhankelijk van uw structuur, naast de vermogensbelasting ook de solidariteitsbelasting op grote vermogens van toepassing zijn. Voor veel eigenaren van hoogwaardige onroerende goederen kan dit tienduizenden euro's extra per jaar betekenen, hoewel er vrijstellingen en compensaties bestaan. Al met al kan het bezit van een dergelijk onroerend goed betekenen dat u jaarlijks € 15.000 tot € 25.000 of meer aan belastingen moet betalen, exclusief nutsvoorzieningen, onderhoud en personeel.

Geval 2: Verkoop van een villa van € 3 miljoen na 10 jaar

Stel dat u een villa die u tien jaar geleden hebt gekocht voor € 2 miljoen, verkoopt voor de huidige waarde van € 3 miljoen. Uw belastbare winst bedraagt € 1 miljoen, maar u kunt kosten zoals notariskosten, ITP betaald bij aankoop en eventuele toegestane renovatiekosten aftrekken.

Als niet-ingezeten EU-verkoper betaalt u 19% vermogenswinstbelasting. Op een winst van € 1 miljoen komt dit neer op € 190.000. Bovendien houdt de notaris automatisch 3% van de verkoopprijs (€ 90.000) in als voorschot op uw belastingaanslag. Als uw aanslag lager uitvalt, kunt u het verschil terugvorderen.

U bent ook Plusvalía Municipal verschuldigd, de lokale grondwaardestijgingsbelasting, gebaseerd op de stijging van de kadastrale waarde van de grond gedurende de periode dat u eigenaar was. Voor een toplocatie gedurende tien jaar kan dit, afhankelijk van de gemeentelijke tarieven, gemakkelijk oplopen tot tienduizenden euro's.

Het netto resultaat is dat u weliswaar een winst van € 1 miljoen kunt vieren, maar dat u ongeveer € 200.000 tot € 250.000 aan belastingen moet betalen voordat u de opbrengst op uw rekening ziet staan.

Deze voorbeelden laten zien waarom het belangrijk is dat u uw fiscale verplichtingen begrijpt. Met een zorgvuldige planning, het bewaren van bonnen, een verstandige eigendomsstructuur en het raadplegen van de juiste adviseurs kunt u verrassingen voorkomen en uw resultaat optimaliseren.

Conclusie: hoe blijft u aan de regels voldoen

Het bezitten van een woning op Mallorca is een voorrecht, maar het betekent ook dat u uw fiscale verantwoordelijkheden serieus moet nemen. De Spaanse belastingdienst is steeds waakzamer, vooral bij transacties met een hoge waarde, en niet-naleving kan leiden tot boetes of rentekosten die volledig te vermijden zijn.

Organisatie

Houd vanaf het moment van aankoop een zorgvuldige administratie bij van alle uitgaven met betrekking tot het onroerend goed, niet alleen onderhoud, maar ook verbeteringen, juridische kosten en betaalde belastingen. Deze documenten lijken misschien niet belangrijk in het dagelijks leven, maar wanneer het moment komt om de aftrek voor vermogenswinstbelasting te berekenen, kunnen ze u een aanzienlijk bedrag besparen.

Deadlines

De meeste jaarlijkse belastingen, zoals IBI of de fictieve inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, hebben vaste betalingstermijnen. Als u deze termijnen mist, kan dat leiden tot toeslagen van 5% tot 20%. Niet-ingezeten verhuurders moeten ook elk kwartaal hun huurinkomsten aangeven. Zelfs kleine vergissingen lopen snel op.

Professioneel advies

Hoewel het mogelijk is om uw belastingverplichtingen zelf af te handelen, kiezen de meeste internationale vastgoedeigenaren ervoor om samen te werken met een gestor (een Spaanse belastingadviseur) of een gespecialiseerde vastgoedbelastingadvocaat. Deze professionals zorgen ervoor dat uw aangiften correct worden ingediend, adviseren u over mogelijke aftrekposten en vertegenwoordigen u indien nodig bij de autoriteiten. Voor vermogende klanten kunnen zij ook advies geven over het structureren van vermogen om de vermogensbelasting of de solidariteitsbelasting te minimaliseren.

Bij Mallorca Select beschouwen we dit als onderdeel van onze service. We zoeken niet alleen de juiste woning voor u, maar brengen u ook in contact met de meest gerenommeerde belastingadviseurs van het eiland – professionals die we persoonlijk kennen en die onze klanten al jaren begeleiden. Zo kunt u met een gerust hart van uw woning genieten, wetende dat uw fiscale verplichtingen niet alleen worden afgehandeld, maar ook geoptimaliseerd.