Guide Fiscal Complet 2025 pour les Acheteurs et Propriétaires de Biens à Majorque

Si vous souhaitez acheter une propriété à Majorque et que vous vous interrogez sur vos obligations fiscales dès que vous deviendrez propriétaire sur l'île, sachez qu'au-delà du prix d'achat, vous devrez vous acquitter d'une série de taxes et d'obligations qui varient selon que vous achetez, détenez, louez ou vendez votre bien immobilier.

Pour de nombreux propriétaires internationaux, la fiscalité immobilière espagnole peut sembler complexe à première vue. En effet, les taxes régionales diffèrent des taxes nationales, les règles s'appliquent différemment aux résidents et aux non-résidents, et qu'en est-il de vos obligations ?

Celles-ci ne prennent pas fin une fois que vous avez signé chez le notaire. Un détail oublié peut entraîner des coûts imprévus, voire des pénalités.

La bonne nouvelle ? Avec les bons conseils, le système fiscal de Majorque est prévisible et gérable. En comprenant ce qui s'applique à votre situation, vous pouvez planifier à l'avance, optimiser vos coûts et vous concentrer sur la jouissance de votre propriété.

Chez Mallorca Select, nous aidons depuis plus de 15 ans nos clients à naviguer non seulement dans le processus d'achat d'un bien immobilier, mais aussi dans les responsabilités liées à la propriété. Dans ce guide, nous vous présentons les principales taxes que tout propriétaire doit connaître en 2025, des frais d'achat aux obligations annuelles en passant par les scénarios de vente. Et bien que nous recommandions toujours de faire appel à un conseiller fiscal spécialisé, ce guide vous fournira les bases claires dont vous avez besoin pour prendre des décisions éclairées.

Taxes uniques à l'achat — Ce que vous payez réellement

Lorsque vous achetez une propriété à Majorque, deux types de taxes s'appliquent selon qu'il s'agit d'une revente ou d'une construction neuve. Décomposons-les clairement, avec des chiffres actualisés pour 2025 et des informations pratiques.

Achat d'un bien immobilier d'occasion : ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Il s'agit de la taxe standard pour les biens immobiliers d'occasion. Dans les îles Baléares (qui comprennent Majorque), les taux sont progressifs :

• Jusqu'à 400 000 € : 8 %

• 400 001 € à 600 000 € : 9 %

• Au-delà de 600 001 € : 10 %

Un guide régional indique également que l'ITP varie généralement entre 8 % et 13 %, en fonction de la valeur du bien immobilier et des ajustements locaux. Cependant, la fourchette ci-dessus est l'échelle la plus couramment utilisée à Majorque.

Acheter une maison neuve : TVA (IVA) + droits d'enregistrement (AJD)

Si vous achetez directement auprès d'un promoteur immobilier, les règles fiscales sont différentes :

• TVA (IVA) : 10 % du prix d'achat (biens immobiliers résidentiels)

• Droits d'enregistrement (AJD) : environ 1,2 % aux Baléares

Exemple : pour une maison neuve d'une valeur de 1 million d'euros, vous devrez payer 100 000 euros de TVA, plus environ 12 000 euros d'AJD.

En matière de budget, vous devez prévoir 8 à 10 % de frais supplémentaires en plus du prix d'achat pour les biens immobiliers existants, et environ 11 à 12 % pour les biens immobiliers neufs (hors frais supplémentaires tels que les frais de notaire, d'enregistrement, les frais juridiques et les frais d'agent fiscal).

Si vous faites une demande de prêt hypothécaire, tenez-en compte dans le calcul de vos besoins en liquidités, d'autant plus que les banques ne financent souvent que 80 % de la valeur estimée.

Mini-exemple : villa de 5 millions d'euros à Majorque

Comparons deux scénarios : l'achat d'une villa en revente et celui d'une villa neuve au même prix.

Scénario 1 : villa en revente (5 000 000 €) :

• ITP : environ 500 000 € (10 % sur les valeurs supérieures à 600 000 €)

• Frais de notaire, d'enregistrement et juridiques : ~25 000 à 40 000 €

• Total des taxes et frais initiaux : environ 525 000 à 540 000 €

Scénario 2 : villa neuve (5 000 000 €) :

• TVA (IVA) : 500 000 € (10 %)

• AJD (droit d'enregistrement) : 60 000 € (1,2 %)

• Frais de notaire, d'enregistrement et juridiques : ~25 000 à 40 000 €

• Total des taxes et frais initiaux : environ 585 000 à 600 000 €

Taxes foncières annuelles à Majorque

Être propriétaire d'un bien immobilier à Majorque implique de gérer une charge fiscale constante qui varie en fonction de votre statut de résidence et de l'usage que vous faites du bien. La section suivante présente tout ce que vous devez savoir sur les taxes foncières, mises à jour pour l'année 2025 :

Taxe foncière locale (IBI)

• De quoi s'agit-il ? Une taxe municipale basée sur la valeur cadastrale de votre bien (généralement bien inférieure à sa valeur marchande).

• Taux à Majorque — Ils varient généralement entre 0,4 % et 1,1 %, avec une moyenne d'environ 0,5 %.

• Quand doit-elle être payée ? — Chaque année, souvent vers le milieu de l'année. Les dates exactes peuvent varier d'une commune à l'autre.

Pour un bien dont la valeur cadastrale est de 1 million d'euros, il faut compter environ 5 000 euros d'IBI par an.

Impôt sur les biens immobiliers des non-résidents (IRNR – Revenu imputable)

Si vous êtes propriétaire non résident d'un bien immobilier inoccupé (que vous ne louez pas), la législation espagnole considère ce bien comme s'il pouvait générer des revenus locatifs :

• Assiette fiscale : 2 % de la valeur cadastrale (réduite à 1,1 % en cas de révision récente).

• Taux d'imposition : 19 % pour les résidents de l'UE/EEE, 24 % pour les autres.

• Exemple : une propriété cadastrée à 700 000 € imposée à 2 % donne une base de 14 000 € ; imposée à 19 % = 2 660 € par an, ou 3 360 € à 24 %.

Si vous louez le bien, vous payez à la place un impôt sur les revenus réels (19 % pour les résidents de l'UE/EEE, 24 % dans les autres cas), mais vous pouvez alors déduire des dépenses telles que l'entretien, les charges et les intérêts hypothécaires.

Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) et impôt de solidarité sur les grandes fortunes

C'est là que les personnes fortunées doivent être attentives.

Impôt sur la fortune

• S'applique si votre patrimoine net dépasse 700 000 €, avec une exonération supplémentaire de 300 000 € pour les résidences principales.

• Les taux sont progressifs, allant de 0,2 % à 3,5 %, en fonction de la région et de votre patrimoine net.

Impôt de solidarité sur les grandes fortunes

• Introduit à l'échelle nationale pour les patrimoines supérieurs à 3 millions d'euros, avec des taux allant de 1,7 % à 3,5 %.

• Vous pouvez déduire de cet impôt tout impôt régional sur la fortune afin d'éviter une double imposition.

Il est essentiel d'avoir une idée précise de vos obligations fiscales, en particulier si vos actifs à Majorque s'élèvent à 3 millions d'euros ou plus, afin d'éviter les surprises et d'organiser votre propriété de manière fiscalement avantageuse.

Vendre un bien immobilier à Majorque : quels sont les impôts applicables ?

Il s'agit d'un élément crucial de ce guide, car les personnes fortunées comme vous, dès qu'elles achètent, pensent également à leur stratégie de sortie et aux implications de la revente.

Lorsque vient le moment de vendre votre bien immobilier à Majorque, les obligations fiscales sont tout aussi importantes que lors de l'achat. Deux impôts clés s'appliquent : l'impôt sur les plus-values (CGT) et la Plusvalía Municipal, qui peuvent tous deux avoir une incidence significative sur votre rendement net.

Impôt sur les plus-values (CGT)

L'impôt sur les plus-values (CGT) est prélevé sur le bénéfice que vous réalisez lors de la vente. Pour les résidents en Espagne, l'impôt est progressif, commençant à 19 % et pouvant atteindre 27 % pour les gains plus importants. Les non-résidents paient un taux forfaitaire : 19 % si vous êtes originaire de l'UE ou de l'EEE, et 24 % si vous êtes originaire d'un pays tiers.

Afin de garantir le respect de la législation, les autorités espagnoles retiennent automatiquement 3 % du prix de vente total chez le notaire lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier. Ce montant sert d'acompte sur la facture fiscale finale. Si votre obligation fiscale est inférieure, vous pouvez réclamer le remboursement de l'excédent ; si elle est supérieure, vous devez régler la différence.

Il existe des déductions qui peuvent réduire votre obligation fiscale. Les frais d'achat tels que les frais de notaire et les frais juridiques, ainsi que l'ITP ou l'IVA payés au moment de l'acquisition, peuvent être déduits. Les rénovations et les extensions réalisées légalement, avec des permis, sont également déductibles.

Certaines exonérations existent également : par exemple, si vous êtes résident espagnol âgé de plus de 65 ans et que le logement est votre résidence principale depuis au moins trois ans, vous pouvez être exonéré de la CGT.

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos)

Outre la CGT, vous devrez également vous acquitter de la Plusvalía Municipal, une taxe locale prélevée par la mairie sur la plus-value du terrain pendant la durée de votre propriété.

Elle est calculée à partir de la valeur cadastrale du terrain et du nombre d'années pendant lesquelles vous avez été propriétaire, dans la limite de vingt ans. Même si le prix du marché de votre bien n'a pas augmenté, vous pouvez être redevable de la Plusvalía.

Toutefois, suite à une réforme de la loi, les vendeurs ont désormais le droit de contester cette taxe s'il n'y a pas eu de gain réel.

Pour les biens immobiliers de luxe, ces taxes peuvent facilement atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros. C'est pourquoi il est essentiel de planifier à l'avance. En structurant soigneusement la propriété, en conservant une trace de tous les frais de rénovation et en choisissant le moment de la vente en connaissant parfaitement les conséquences fiscales, vous pouvez éviter les mauvaises surprises et maximiser votre produit net.

Considérations particulières pour les non-résidents

Comme beaucoup de nos clients acheteurs sont internationaux, il est généralement très important pour eux, et pour vous, d'avoir une idée claire de la manière dont l'Espagne traite les propriétaires non-résidents.

Si vous n'êtes pas résident espagnol, votre propriété à Majorque est soumise à un ensemble distinct d'obligations fiscales. Ces règles surprennent souvent les acheteurs internationaux, en particulier ceux qui sont habitués à des systèmes différents dans leur pays d'origine. Il est donc important de bien les comprendre avant de finaliser votre achat.

Tout d'abord, l'Espagne applique un impôt sur le revenu des non-résidents, même si vous ne louez pas votre maison. Le gouvernement part du principe qu'une propriété inoccupée peut générer des revenus et lui attribue donc une valeur locative fictive.

Celui-ci est calculé comme un petit pourcentage de la valeur cadastrale du bien, puis imposé à 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE, ou à 24 % pour les résidents hors Europe. Si vous louez votre bien, vous êtes imposé sur les revenus locatifs réels, aux mêmes taux. Les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire des dépenses telles que l'entretien, les services publics et les intérêts hypothécaires, mais les propriétaires non européens ne le peuvent pas.

La double imposition est une autre préoccupation majeure pour les propriétaires internationaux. L'Espagne a conclu des accords avec de nombreux pays afin d'éviter que vous ne soyez imposé deux fois sur les mêmes revenus, mais les modalités dépendent de votre pays de résidence. C'est pourquoi il est essentiel de faire appel à un conseiller fiscal local, familiarisé avec la réglementation espagnole et les traités internationaux.

Pour les particuliers fortunés, l'impôt sur la fortune espagnol et le nouvel impôt de solidarité sur les grandes fortunes peuvent également s'appliquer, en fonction de la valeur de vos actifs. Même si vous détenez un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société, ces structures ne vous exonèrent pas automatiquement et, dans certains cas, elles peuvent compliquer vos obligations plutôt que les simplifier. Une structuration minutieuse avec l'aide d'un professionnel est le seul moyen de vous assurer que vous êtes en conformité et que vous bénéficiez d'une optimisation fiscale.

Enfin, de nombreux acheteurs non européens s'intéressent au programme espagnol Golden Visa, qui accorde le droit de résidence en échange d'un investissement immobilier de 500 000 € ou plus (sans hypothèque sur ce montant). Pour ceux qui souhaitent suivre cette voie, des banques telles que CaixaBank et Santander ont une grande expérience dans la structuration de comptes et le financement pour répondre aux exigences du visa. La propriété via le programme Golden Visa comporte ses propres nuances, et la planification fiscale doit être alignée sur votre résidence et vos objectifs à long terme.

Devenir propriétaire à Majorque en tant que non-résident est tout à fait possible, mais seulement si vous vous y prenez à l'avance. Chez Mallorca Select, nous travaillons exclusivement avec des acheteurs internationaux dans le segment du luxe et nous mettons nos clients en relation avec des conseillers fiscaux spécialisés qui veillent à ce que tous les aspects, des revenus locatifs à l'impôt sur la fortune, soient traités correctement. Vous pouvez ainsi profiter pleinement de votre propriété, en toute tranquillité, sachant que vos obligations fiscales sont prises en charge.

Exemples pratiques : à quoi ressemblent les impôts fonciers dans la réalité

Il est utile de comprendre les règles fiscales dans l'abstrait, mais rien n'est plus clair que de voir comment elles s'appliquent dans la pratique. Voici deux scénarios qui illustrent les coûts réels de la possession et de la vente d'un bien immobilier à Majorque.

Cas n° 1 : coûts annuels pour une villa de 5 millions d'euros à Port d'Andratx

Imaginez que vous ayez acheté une villa avec vue sur la mer à Port d'Andratx pour 5 millions d'euros. La valeur cadastrale de la propriété, qui est généralement inférieure à la valeur marchande, est de 1,5 million d'euros. Sur cette base, vous paierez environ 7 500 euros par an d'IBI (impôt foncier local, en supposant un taux de 0,5 %). À cela s'ajoutent environ 300 euros de frais annuels de collecte des déchets.

En tant qu'acheteur non résident de l'UE, vous serez également assujetti à l'impôt sur le revenu des non-résidents. Le gouvernement impute 2 % de la valeur cadastrale comme « revenu théorique », soit 30 000 € dans le cas présent. Imposé à 19 %, cela représente une charge fiscale supplémentaire de 5 700 € par an.

Si votre patrimoine mondial dépasse 3 millions d'euros, l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes peut également s'appliquer, en plus de l'impôt sur la fortune, selon votre structure fiscale. Pour de nombreux propriétaires fortunés, cela peut représenter des dizaines de milliers d'euros supplémentaires chaque année, bien qu'il existe des exonérations et des compensations. Au total, la possession d'un tel bien immobilier peut entraîner des taxes annuelles récurrentes de 15 000 à 25 000 euros, voire plus, hors charges, entretien et personnel.

Cas n° 2 : vente d'une villa de 3 millions d'euros après 10 ans

Imaginons maintenant que vous vendiez une villa que vous avez achetée il y a dix ans pour 2 millions d'euros, à une valeur actuelle de 3 millions d'euros. Votre plus-value imposable est de 1 million d'euros, mais vous pouvez déduire des frais tels que les frais de notaire, l'ITP payé à l'achat et les frais de rénovation autorisés.

En tant que vendeur non résident de l'UE, vous paierez un impôt sur les plus-values de 19 %. Sur un gain de 1 million d'euros, cela représente 190 000 euros. En outre, le notaire retiendra automatiquement 3 % du prix de vente (90 000 euros) à titre d'avance sur votre facture fiscale. Si votre dette est inférieure, vous pouvez réclamer la différence.

Vous devrez également payer la Plusvalía Municipal, la taxe locale sur la plus-value foncière, calculée sur la base de l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain pendant la période où vous en étiez propriétaire. Pour un emplacement de premier choix sur une dizaine d'années, cela peut facilement atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros, selon les taux municipaux.

Au final, même si vous pouvez vous réjouir d'un bénéfice d'un million d'euros, vous devrez payer environ 200 000 à 250 000 euros d'impôts avant de voir le produit de la vente sur votre compte.

Ces exemples montrent pourquoi il est important de bien comprendre vos obligations fiscales. En planifiant soigneusement, en conservant vos reçus, en structurant judicieusement la propriété et en consultant les bons conseillers, vous pouvez éviter les surprises et optimiser votre résultat.

En conclusion : comment rester en conformité

Posséder une propriété à Majorque est un privilège, mais cela signifie également prendre au sérieux vos responsabilités fiscales. Les autorités fiscales espagnoles sont de plus en plus vigilantes, en particulier pour les transactions de grande valeur, et le non-respect de la législation peut entraîner des pénalités ou des intérêts qui sont tout à fait évitables.

Organisation

Dès l'achat, conservez soigneusement toutes les dépenses liées à la propriété, non seulement les frais d'entretien, mais aussi les améliorations, les frais juridiques et les taxes payées. Ces documents peuvent sembler sans importance au quotidien, mais lorsqu'il s'agit de calculer les déductions pour l'impôt sur les plus-values, ils peuvent vous faire économiser une somme importante.

Délais

La plupart des impôts annuels, tels que l'IBI ou l'impôt sur le revenu des non-résidents, ont des délais de paiement fixes. Si vous ne les respectez pas, vous risquez des pénalités de 5 % à 20 %. Les propriétaires non résidents doivent également déclarer leurs revenus locatifs chaque trimestre. Même les petites oublis peuvent rapidement s'accumuler.

Conseils professionnels

Bien qu'il soit possible de gérer seul vos obligations fiscales, la réalité est que la plupart des propriétaires immobiliers internationaux choisissent de faire appel à un gestor (un administrateur fiscal espagnol) ou à un avocat spécialisé en fiscalité immobilière. Ces professionnels veillent à ce que vos déclarations soient correctement remplies, vous conseillent sur les déductions disponibles et vous représentent devant les autorités si nécessaire. Pour les clients plus fortunés, ils peuvent également vous conseiller sur la structuration de votre patrimoine afin de minimiser votre exposition à l'impôt sur la fortune ou à l'impôt de solidarité.

Chez Mallorca Select, nous considérons cela comme faisant partie de notre service. Au-delà de la recherche du bien immobilier qui vous convient, nous vous mettons en relation avec les conseillers fiscaux les plus réputés de l'île, des professionnels que nous connaissons personnellement et qui accompagnent nos clients depuis des années. Vous pouvez ainsi profiter de votre propriété en toute tranquillité, sachant que vos obligations fiscales sont non seulement prises en charge, mais également optimisées.