Der vollständige Immobiliensteuerleitfaden 2025 für Käufer und Eigentümer auf Mallorca

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchten und sich fragen, welche steuerlichen Verpflichtungen Sie als Eigentümer auf der Insel haben, sollten Sie sich über den Kaufpreis hinaus auf eine Reihe von Steuern und Abgaben einstellen, die je nachdem, ob Sie Ihre Immobilie kaufen, halten, vermieten oder verkaufen, unterschiedlich ausfallen.

Für viele internationale Eigentümer erscheint die spanische Immobilienbesteuerung auf den ersten Blick komplex. Tatsächlich unterscheiden sich regionale Steuern von nationalen Steuern, es gelten unterschiedliche Regeln für Einwohner und Nicht-Einwohner, und wie sieht es mit Ihren Verpflichtungen aus?

Diese enden nicht mit der Unterzeichnung beim Notar. Ein versäumtes Detail kann zu unerwarteten Kosten oder sogar Strafen führen.

Die gute Nachricht? Mit der richtigen Beratung ist das Steuersystem Mallorcas vorhersehbar und überschaubar. Wenn Sie wissen, was für Sie gilt, können Sie vorausschauend planen, Kosten optimieren und sich ganz darauf konzentrieren, Ihre Immobilie zu genießen.

Bei Mallorca Select unterstützen wir unsere Kunden seit über 15 Jahren nicht nur beim Kauf einer Immobilie, sondern auch bei allen Verpflichtungen, die mit dem Eigentum verbunden sind. In diesem Leitfaden erklären wir Ihnen die wichtigsten Steuern, die jeder Eigentümer im Jahr 2025 kennen sollte – von den Kaufkosten über die jährlichen Verpflichtungen bis hin zu Verkaufsszenarien. Wir empfehlen Ihnen zwar immer, einen spezialisierten Steuerberater hinzuzuziehen, aber dieser Leitfaden vermittelt Ihnen die notwendigen Grundlagen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Einmalige Steuern beim Kauf – Was Sie tatsächlich zahlen

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen, fallen je nachdem, ob es sich um einen Wiederverkauf oder einen Neubau handelt, zwei Hauptsteuern an. Lassen Sie uns diese anhand aktueller Zahlen für 2025 und praktischer Informationen näher erläutern.

Kauf einer Bestandsimmobilie: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Dies ist die Standardsteuer für Gebrauchtimmobilien. Auf den Balearen (zu denen auch Mallorca gehört) sind die Sätze progressiv gestaffelt:

• Bis zu 400.000 €: 8 %

• 400.001 € bis 600.000 €: 9 %

• Über 600.001 €: 10 %

Ein regionaler Leitfaden gibt außerdem an, dass die ITP je nach Immobilienwert und lokalen Anpassungen zwischen 8 % und 13 % liegt. Die oben aufgeführte Staffelung ist jedoch die auf Mallorca am häufigsten verwendete Skala.

Kauf einer Neubauimmobilie: Mehrwertsteuer (IVA) + Stempelsteuer (AJD)

Wenn Sie direkt von einem Bauträger kaufen, gelten andere Steuerregeln:

• Mehrwertsteuer (IVA): 10 % des Kaufpreises (Wohnimmobilien)

• Stempelsteuer (AJD): ca. 1,2 % auf den Balearen

Beispiel: Bei einem Neubau im Wert von 1 Million € würden Sie 100.000 € Mehrwertsteuer plus ca. 12.000 € AJD zahlen.

Was die Budgetplanung angeht, sollten Sie bei Wiederverkaufsimmobilien mit 8–10 % zusätzlichen Kosten zum Kaufpreis rechnen, bei Neubauten mit etwa 11–12 % (ohne zusätzliche Gebühren wie Notar-, Grundbuch-, Rechts- und Steuerberaterkosten).

Wenn Sie eine Hypothek beantragen, berücksichtigen Sie dies bei der Berechnung Ihrer benötigten Liquidität – insbesondere, da Banken oft nur bis zu 80 % des geschätzten Wertes finanzieren.

Mini-Fallbeispiel: 5-Millionen-Euro-Villa auf Mallorca

Vergleichen wir zwei Szenarien – den Kauf einer Bestandsvilla und einer Neubauvilla zum gleichen Preis.

Szenario 1: Gebrauchte Villa (5.000.000 €):

• ITP: ca. 500.000 € (10 % auf Werte über 600.000 €)

• Notar-, Register- und Rechtskosten: ~25.000–40.000 €

• Gesamtsteuern und -gebühren im Voraus: ca. 525.000–540.000 €

Szenario 2: Neubau-Villa (5.000.000 €):

• Mehrwertsteuer (IVA): 500.000 € (10 %)

• AJD (Stempelsteuer): 60.000 € (1,2 %)

• Notar-, Register- und Rechtskosten: ~25.000 €–40.000 €

• Gesamtsteuern und Gebühren im Voraus: ca. 585.000 €–600.000 €

Jährliche Steuern für Immobilienbesitz auf Mallorca

Der Besitz einer Immobilie auf Mallorca ist mit einer konstanten Steuerbelastung verbunden, die je nach Ihrem Aufenthaltsstatus und der Nutzung der Immobilie variiert. Im folgenden Abschnitt finden Sie alles, was Sie über die Grundsteuern wissen müssen, aktualisiert für das Jahr 2025:

Lokale Grundsteuer (IBI)

• Was ist das? Eine kommunale Steuer, die auf dem Katasterwert Ihrer Immobilie basiert (in der Regel deutlich unter dem Marktwert).

• Sätze auf Mallorca – Im Allgemeinen zwischen 0,4 % und 1,1 %, durchschnittlich etwa 0,5 %.

• Zahlungsfrist – Jährlich, oft um die Jahresmitte. Die genauen Termine können je nach Gemeinde variieren.

Für eine Immobilie mit einem Katasterwert von 1 Mio. € müssen Sie mit einer jährlichen IBI von etwa 5.000 € rechnen.

Grundsteuer für Nicht-Residenten (IRNR – Imputed Income)

Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind und eine ungenutzte Immobilie besitzen (die Sie nicht vermieten), behandelt das spanische Recht diese Immobilie so, als ob sie Mieteinnahmen generieren könnte:

• Steuerbemessungsgrundlage: 2 % des Katasterwerts (reduziert auf 1,1 %, wenn dieser kürzlich neu festgesetzt wurde).

• Steuersatz: 19 % für EU-/EWR-Bürger, 24 % für alle anderen.

• Beispiel: Eine Immobilie mit einem Katasterwert von 700.000 € und einem Steuersatz von 2 % ergibt eine Bemessungsgrundlage von 14.000 €; bei einem Steuersatz von 19 % sind das 2.660 € jährlich oder 3.360 € bei 24 %.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen Sie stattdessen Steuern auf die tatsächlichen Einkünfte (19 % für EU-/EWR-Bürger, ansonsten 24 %), können aber Ausgaben wie Instandhaltung, Nebenkosten und Hypothekenzinsen abziehen.

Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) und Solidaritätssteuer auf große Vermögen

Hier müssen vermögende Privatpersonen besonders aufmerksam sein.

Vermögenssteuer

• Gilt, wenn Ihr Nettovermögen 700.000 € übersteigt, einschließlich einer zusätzlichen Freistellung von 300.000 € für Hauptwohnsitze.

• Die Sätze sind progressiv und reichen von 0,2 % bis 3,5 %, je nach Region und Ihrem Nettovermögen.

Solidaritätssteuer auf große Vermögen

• Wurde landesweit für Vermögen über 3 Millionen € eingeführt, mit Sätzen von 1,7 % bis 3,5 %.

• Sie können die gezahlte regionale Vermögenssteuer auf diese Steuer anrechnen, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Ein klarer Überblick über Ihre Steuerverbindlichkeiten, insbesondere wenn Ihr Vermögen auf Mallorca 3 Millionen Euro oder mehr beträgt, ist entscheidend, um Überraschungen zu vermeiden und Ihre Eigentumsverhältnisse steuerlich effizient zu gestalten.

Verkauf einer Immobilie auf Mallorca: Welche Steuern fallen an?

Dies ist ein wichtiger Teil des Leitfadens, da vermögende Privatpersonen wie Sie beim Kauf auch über eine Ausstiegsstrategie und die Auswirkungen eines Wiederverkaufs nachdenken.

Wenn es darum geht, Ihre Immobilie auf Mallorca zu verkaufen, sind die steuerlichen Verpflichtungen genauso wichtig wie beim Kauf. Es fallen zwei wichtige Steuern an: die Kapitalertragsteuer (CGT) und die Plusvalía Municipal, die beide Ihren Nettogewinn erheblich beeinflussen können.

Kapitalertragsteuer (CGT)

Die Kapitalertragsteuer (CGT) wird auf den Gewinn aus dem Verkauf erhoben. Für Einwohner Spaniens ist die Steuer progressiv und beginnt bei 19 % und steigt bei höheren Gewinnen auf bis zu 27 %. Nicht-Einwohner zahlen einen Pauschalsatz: 19 %, wenn Sie aus der EU oder dem EWR kommen, und 24 %, wenn Sie aus einem Drittland kommen.

Um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten, behalten die spanischen Behörden automatisch 3 % des Gesamtverkaufspreises beim Notar ein, wenn ein Nicht-Einwohner eine Immobilie verkauft. Dies dient als Vorauszahlung auf die endgültige Steuerrechnung. Wenn Ihre Steuerschuld geringer ist, können Sie den Überschuss zurückfordern; wenn sie höher ist, müssen Sie die Differenz begleichen.

Es gibt Abzüge, die Ihre Steuerschuld verringern können. Kaufnebenkosten wie Notar- und Anwaltskosten sowie die zum Zeitpunkt des Erwerbs gezahlte ITP oder IVA können abgezogen werden. Renovierungen und Erweiterungen, die legal und mit Genehmigung durchgeführt wurden, sind ebenfalls abzugsfähig.

Es gibt auch bestimmte Ausnahmen: Wenn Sie beispielsweise spanischer Staatsbürger über 65 Jahre sind und die Immobilie seit mindestens drei Jahren Ihr Hauptwohnsitz ist, müssen Sie möglicherweise gar keine CGT zahlen.

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos)

Neben der CGT fällt auch die Plusvalía Municipal an, eine lokale Steuer, die von der Gemeinde auf den Wertzuwachs des Grundstücks während Ihrer Eigentümerschaft erhoben wird.

Diese wird anhand des Katasterwerts des Grundstücks und der Anzahl der Jahre, in denen Sie die Immobilie besessen haben, berechnet, bis zu einem Maximum von zwanzig Jahren. Auch wenn der Marktpreis Ihrer Immobilie nicht gestiegen ist, kann die Plusvalía dennoch fällig werden.

Nach einer Gesetzesreform haben Verkäufer nun jedoch das Recht, die Steuer anzufechten, wenn kein tatsächlicher Gewinn erzielt wurde.

Bei Luxusimmobilien können diese Steuern leicht mehrere hunderttausend Euro betragen. Deshalb ist eine vorausschauende Planung unerlässlich. Durch eine sorgfältige Strukturierung des Eigentums, die Dokumentation aller Renovierungskosten und die zeitliche Abstimmung des Verkaufs unter Berücksichtigung aller steuerlichen Konsequenzen können Sie unangenehme Überraschungen vermeiden und Ihren Nettoerlös maximieren.

Besondere Überlegungen für Nicht-Residenten

Da viele unserer Käufer internationale Kunden sind, ist es für sie und für Sie in der Regel sehr wichtig, ein klares Bild davon zu haben, wie Spanien mit nicht ansässigen Eigentümern umgeht.

Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, unterliegt Ihr Immobilienbesitz auf Mallorca besonderen steuerlichen Verpflichtungen. Diese Regelungen überraschen internationale Käufer oft, insbesondere diejenigen, die aus ihrem Heimatland andere Systeme gewohnt sind. Daher ist es wichtig, diese vor dem Kauf zu verstehen.

Erstens erhebt Spanien eine Nichtansässigensteuer, auch wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten. Der Staat geht davon aus, dass eine unbewohnte Immobilie Einnahmen generieren könnte, und legt daher einen fiktiven Mietwert fest.

Dieser wird als kleiner Prozentsatz des Katasterwerts der Immobilie berechnet und dann mit 19 % für EU- und EWR-Bürger oder 24 % für Nicht-Europäer besteuert. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, werden stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen mit den gleichen Sätzen besteuert. EU-/EWR-Bürger können Ausgaben wie Instandhaltung, Nebenkosten und Hypothekenzinsen absetzen, Nicht-EU-Bürger hingegen nicht.

Doppelbesteuerung ist ein weiteres wichtiges Thema für internationale Eigentümer. Spanien hat mit vielen Ländern Abkommen geschlossen, um eine doppelte Besteuerung desselben Einkommens zu verhindern, aber die Einzelheiten hängen von Ihrem Wohnsitzland ab. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, einen lokalen Steuerberater zu beauftragen, der sowohl mit den spanischen Vorschriften als auch mit internationalen Abkommen vertraut ist.

Für vermögende Privatpersonen können in Spanien je nach Wert Ihres Vermögens auch die Vermögenssteuer und die neuere Solidaritätssteuer auf große Vermögen anfallen. Selbst wenn Sie Immobilien über eine Gesellschaft halten, sind Sie dadurch nicht automatisch von der Steuer befreit, und in einigen Fällen können diese Strukturen Ihre Verpflichtungen eher verkomplizieren als vereinfachen. Eine sorgfältige Strukturierung mit professioneller Beratung ist der einzige Weg, um sicherzustellen, dass Sie alle Vorschriften einhalten und Ihre Situation optimieren.

Schließlich interessieren sich viele Käufer aus Nicht-EU-Ländern für das spanische Golden-Visa-Programm, das mit einer Immobilieninvestition von 500.000 € oder mehr (ohne Hypothek auf diesen Betrag) ein Aufenthaltsrecht gewährt. Für diejenigen, die diesen Weg einschlagen möchten, verfügen Banken wie CaixaBank und Santander über Erfahrung in der Strukturierung von Konten und Finanzierungen, um die Visabestimmungen zu erfüllen. Der Erwerb von Eigentum über das Golden-Visa-Programm hat seine eigenen Besonderheiten, und die Steuerplanung sollte auf Ihren Wohnsitz und Ihre langfristigen Ziele abgestimmt sein.

Als Nicht-Resident eine Immobilie auf Mallorca zu besitzen, ist durchaus machbar, aber nur, wenn Sie mit Weitsicht vorgehen. Bei Mallorca Select arbeiten wir ausschließlich mit internationalen Käufern im Luxussegment zusammen und vermitteln unseren Kunden spezialisierte Steuerberater, die dafür sorgen, dass alle Aspekte, von Mieteinnahmen bis zur Vermögenssteuer, korrekt abgewickelt werden. So können Sie Ihre Immobilie unbeschwert genießen und sich darauf verlassen, dass Ihre steuerlichen Verpflichtungen in Ordnung sind.

Praktische Beispiele: Wie sehen Immobiliensteuern in der Praxis aus?

Es ist zwar nützlich, die Steuerregeln abstrakt zu verstehen, aber nichts schafft mehr Klarheit als die praktische Anwendung. Hier sind zwei Szenarien, die die tatsächlichen Kosten für den Besitz und Verkauf einer Immobilie auf Mallorca veranschaulichen.

Fall 1: Jährliche Kosten für eine 5-Millionen-Euro-Villa in Port d'Andratx

Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Villa mit Meerblick in Port d'Andratx für 5 Millionen Euro gekauft. Der Katasterwert der Immobilie, der in der Regel unter dem Marktwert liegt, beträgt 1,5 Millionen Euro. Auf dieser Grundlage zahlen Sie etwa 7.500 Euro pro Jahr an IBI (lokale Grundsteuer, bei einem Steuersatz von 0,5 %). Hinzu kommen etwa 300 Euro jährliche Müllabfuhrgebühren.

Als nicht ansässiger Käufer aus der EU müssen Sie außerdem die Einkommensteuer für Nichtansässige entrichten. Der Staat berechnet 2 % des Katasterwerts als „theoretisches Einkommen”, was in diesem Fall 30.000 € entspricht. Bei einem Steuersatz von 19 % ergibt sich eine zusätzliche jährliche Steuerbelastung von 5.700 €.

Wenn Ihr Gesamtvermögen 3 Millionen Euro übersteigt, kann zusätzlich zur Vermögenssteuer je nach Ihrer Strukturierung auch die Solidaritätssteuer auf große Vermögen anfallen. Für viele Eigentümer von hochwertigen Immobilien kann dies Zehntausende Euro pro Jahr bedeuten, wobei jedoch Ausnahmen und Ausgleichszahlungen möglich sind. Insgesamt kann der Besitz einer solchen Immobilie wiederkehrende jährliche Steuern in Höhe von 15.000 bis 25.000 Euro oder mehr bedeuten, ohne Nebenkosten, Instandhaltung oder Personal.

Fall 2: Verkauf einer 3-Millionen-Euro-Villa nach 10 Jahren

Stellen Sie sich nun vor, Sie verkaufen eine Villa, die Sie vor zehn Jahren für 2 Millionen Euro gekauft haben, zum heutigen Wert von 3 Millionen Euro. Ihr steuerpflichtiger Gewinn beträgt 1 Million Euro, wobei Sie Kosten wie Notargebühren, die beim Kauf gezahlte ITP und alle zulässigen Renovierungskosten abziehen können.

Als nicht ansässiger Verkäufer aus der EU zahlen Sie Kapitalertragsteuer in Höhe von 19 %. Bei einem Gewinn von 1 Million Euro sind das 190.000 Euro. Zusätzlich behält der Notar automatisch 3 % des Verkaufspreises (90.000 Euro) als Vorauszahlung auf Ihre Steuerrechnung ein. Wenn Ihre Steuerschuld geringer ist, können Sie die Differenz zurückfordern.

Außerdem müssen Sie die Plusvalía Municipal, die lokale Grundsteuer, zahlen, die sich nach dem Anstieg des Katasterwerts des Grundstücks während Ihrer Besitzzeit berechnet. Bei einer erstklassigen Lage über einen Zeitraum von zehn Jahren kann dies je nach Gemeindesteuersatz leicht mehrere Zehntausend Euro erreichen.

Das Nettoergebnis ist, dass Sie zwar einen Gewinn von 1 Million Euro feiern können, aber etwa 200.000 bis 250.000 Euro an Steuern zahlen müssen, bevor Sie den Erlös auf Ihrem Konto sehen.

Diese Beispiele zeigen, warum es wichtig ist, Ihre steuerlichen Verpflichtungen zu kennen. Mit sorgfältiger Planung, dem Aufbewahren von Belegen, einer klugen Strukturierung des Eigentums und der Beratung durch die richtigen Fachleute können Sie Überraschungen vermeiden und Ihr Ergebnis optimieren.

Fazit: So bleiben Sie steuerkonform

Der Besitz einer Immobilie auf Mallorca ist ein Privileg, bedeutet aber auch, dass Sie Ihre steuerlichen Verpflichtungen ernst nehmen müssen. Die spanischen Steuerbehörden werden immer wachsamer, insbesondere bei Transaktionen mit hohem Wert, und die Nichteinhaltung der Vorschriften kann zu Strafen oder Zinsaufwendungen führen, die vollständig vermeidbar sind.

Organisation

Bewahren Sie ab dem Zeitpunkt des Kaufs alle Belege über Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie sorgfältig auf, nicht nur für Instandhaltungsmaßnahmen, sondern auch für Renovierungen, Rechtskosten und gezahlte Steuern. Diese Dokumente mögen im Alltag nicht wichtig erscheinen, aber wenn es darum geht, die Abzüge für die Kapitalertragssteuer zu berechnen, können sie Ihnen eine Menge Geld sparen.

Frist

Die meisten jährlichen Steuern, wie die IBI oder die pauschale Einkommensteuer für Nicht-Residenten, haben feste Zahlungsfristen. Bei Versäumnis können Zuschläge von 5 % bis 20 % anfallen. Nicht ansässige Vermieter müssen außerdem vierteljährlich ihre Mieteinnahmen angeben. Selbst kleine Versäumnisse summieren sich schnell.

Professionelle Beratung

Zwar ist es möglich, Ihre Steuerpflichten selbst zu erledigen, doch in der Praxis entscheiden sich die meisten internationalen Immobilienbesitzer dafür, mit einem Gestor (einem spanischen Steuerberater) oder einem auf Immobiliensteuer spezialisierten Anwalt zusammenzuarbeiten. Diese Fachleute sorgen dafür, dass Ihre Steuererklärungen korrekt eingereicht werden, beraten Sie zu möglichen Abzügen und vertreten Sie bei Bedarf gegenüber den Behörden. Für vermögende Kunden können sie auch bei der Strukturierung des Vermögens beraten, um die Vermögenssteuer oder die Solidaritätssteuer zu minimieren.

Bei Mallorca Select betrachten wir dies als Teil unseres Service. Wir finden nicht nur die richtige Immobilie für Sie, sondern bringen Sie auch mit den renommiertesten Steuerberatern der Insel in Kontakt – Fachleute, die wir persönlich kennen und die unsere Kunden seit Jahren betreuen. So können Sie Ihre Immobilie unbeschwert genießen, da Sie wissen, dass Ihre steuerlichen Verpflichtungen nicht nur erfüllt, sondern optimiert werden.